ROZHOVOR

Martin Skalický: Realitní investice umí dát solidní výnos v prostředí nízkých sazeb

Konzervativní investice

Prostředí ekonomického útlumu, politické nejistoty i nízkých úrokových sazeb nutí investory i běžné domácnosti poohlížet se po jiných než dosud nejvíce rozšířených zdrojích zhodnocení svého majetku. Nadto mnozí z nás ještě nevytlačili z paměti prudké propady trhů v období finanční krize s odpisem šedesáti, osmdesáti procent tržní hodnoty investice. Ač u rozpuku finanční krize stály právě americké rezidenční reality a na ně napojené deriváty, investice do kvalitních nemovitostí v prostředí finanční krize a následného útlumu ekonomik prokázaly svou stabilizační roli poklesy násobně menšími proti ostatním aktivům a nyní je jejich atraktivitě příznivě nakloněno delší období velmi nízkých úrokových sazeb, kde vložení peněz do realit poskytuje například proti dluhopisům vyšší výnosy při shodném riziku. O tom, co čekat od investic zejména v oblasti komerčních nemovitostí i realitním trhu jako celku jsme hovořili s Martinem Skalickým, předsedou představenstva REICO investiční společnosti České spořitelny.

 

Za loňský rok Nemovitostní fond ČS připsal investorům výnos 3,2 procenta. Podobného výsledku se daří fondu dosahovat v posledních zhruba pěti letech. Jaký očekáváte další vývoj s ohledem na situaci na trhu? Přijde odezva na oživení ekonomiky?

Výnos za posledních pět let je zhruba 3,1 procenta, v posledních třech letech necelá tři procenta (k 13.6.2014). To myslím odpovídá prostředí, které kolem sebe máme, prostředí nízkých úroků. V tomto prostředí investiční produkty, které jsou v konzervativní, tedy na rizikové škále nízko, vynášejí velmi málo, zejména obecně dluhopisy. Když se podíváme na reposazbu ČNB, činí 0,05 procenta, desetiletý domácí státní dluhopis nese výnos 1,72 procenta, německý desetiletý dluhopis 1,36 procenta. Zároveň je to ale prostředí, ve kterém se právě investice do nemovitostí, spadající také do konzervativní části investic, pohybují poměrně dobře. Nemovitostní fond České spořitelny dosahuje výnosu kolem 120 bazických bodů nad státními dluhopisy a zároveň patří do konzervativních portfolií právě jako diverzifikační nástroj vedle dluhopisů, které v daném prostředí nesou nižší výnos. Pro letošní rok i obecně si klademe za cíl zůstat s Nemovitostním fondem ČS nad výnosem státních dluhopisů a očekávám, že budeme nad výsledkem loňského roku.

Specifikem a výhodou investice do nemovitostí je to, že je založena na dlouhodobě stabilní hodnotě nemovitosti. V případě Nemovitostního fondu ČS to jsou komerční nemovitosti, které jsou pronajaté řadě nájemníků, z nichž mnozí jsou významné lokální i mezinárodní společnosti. Pravidelný příjem z pronájmu a vývoj hodnoty nemovitostí v čase představují základ zhodnocení vložených peněžních prostředků – výkonnosti fondu. Nákup podílového listu pak znamená přímou účast na majetku fondu bez vlivu vývoje na kapitálových trzích. Investice do nemovitostí, realizované ať už přímo, nebo prostřednictvím podílových fondů se v ekonomickém cyklu vždy chovají trochu jinak, než investice do jiných aktiv, a to je dle mého názoru motivem, proč na ně při skladbě portfolia investic nezapomínat.

Podívejme se na investice do realit z pohledu rizikovosti a typu investora. Kam patří, kdo jím je?

Platí, že žádný produkt není bez rizika. Investice do nemovitostí jsou ale na spodním konci rizikové škály, po boku bezpečných státních dluhopisů. Našimi investory jsou zejména ti, kdo mají zájem o dlouhodobé konzervativní investice včetně zajištění na stáří. „Typický“ klient investuje prostředky z příjmů ze zaměstnání a řeší to, co většina populace: rodinu, děti, zajištění na stáří. Mezi podílníky máme i institucionální investory, většinu podílníků, ale tvoří drobní investoři, fyzické osoby, domácnosti. Ne všechny otevřené podílové fondy jsou uzpůsobeny pravidelné investici, u nás to lze od stokoruny.

Jak vnímáte aktuální situaci na realitním trhu? Domácím, střední Evropě, Evropě jako celku?

Domácí realitní trh, dle mého, nejde vnímat osamoceně, nejde vyčlenit z většího celku, jehož je součástí. Z pohledu specifik realitního trhu jsme obklopeni z jedné strany velice silnou ekonomikou německou, rakouskou, na druhé straně velmi dynamicky se rozvíjejícím polským trhem, který je veliký a zajímavý pro velké zahraniční investory. Česká republika je trhem pro zahraniční investory především vyzrálým a přitom ještě umožňujícím výnosy vyšší, než na velmi vyspělých a zralých trzích typu Německa, Velké Británie, Švýcarska. Nepříliš se nyní daří Slovensku a jihovýchod Evropy je v rozvinutosti realitního trhu o poznání vzadu. Náš trh je považován za vyzrálý, solidní, kde platí pravidla. Na takové trhy pak směřuje zájem i zahraničních investorů. V posledních letech však z pohledu četnosti i objemu proinvestovaných peněžních prostředků dominují lokální investoři.

Z pohledu ekonomického cyklu jsme se od recese dostali do období mírného růstu. U kvalitních, prémiových nemovitostí vidíme stabilitu cen nebo mírný růst a to včetně výhledu do budoucna. Stejnou odezvu máme od velkých realitních investorů i developerů.

Když odbočíme, vnímáte do budoucna prostor pro fondové investice do bydlení na našem trhu?

U nově stavěných projektů, až na výjimky, je domácí trh dnes zaměřen na vlastnictví bytových ploch, nikoli na nájem. Takzvané „buy to live in“, tedy koupím, abych tam žil. Chybí projekty nájemní, investiční. Dalším faktorem, který nás nepřivádí na trh s bydlením, je dobytnost pohledávek fyzických osob, která je výrazně nižší proti dobytnosti pohledávek firem v případě pronájmu komerčních nemovitostí. Komerční nájemník zpravidla poskytuje garanci na nájemné, například bankovní, nebo mateřské společnosti, a zároveň skládá depozit. Oboje má pronajímatel k dispozici po celou dobu nájmu.

Zajímavé ale je, že například v Rakousku náš sesterský fond ve skupině Erste investuje převážně do nájemního bydlení. Kupují kvalitní bytové domy ve Vídni a dalších městech v Rakousku. Jsou to domy, kde žijí Vídeňáci po generace. V západní Evropě dává značná část tamní společnosti přednost nájemnímu bydlení před koupí bytu. Trh je jinak nastaven z pohledu společenské prestiže a silné poptávky, kdy kdokoli by neplatil, může být v zásadě společensky znemožněn a z pohledu poptávky okamžitě nahrazen. V naší společnosti povědomí takto rozvinuto ještě není.

Pojmenovali jsme rizikové faktory: stabilita plateb nájemného, případný pokles tržní ceny nemovitostí. Jak lze realitní portfolio proti těmto faktorům zajistit? Lze to vůbec?

Lze to. V našem případě se zejména soustředíme výhradně na „áčkové“ prémiové nemovitosti. Rozhoduje lokalita, kvalita budovy, kvalita nájemníků včetně zajištěných nájemních smluv, ale i kvalita a využitelnost vnitřních prostor, která umožní s budovami lépe pracovat v případě těžšího období, vážnějšího útlumu ekonomiky. V poslední době pak úspornost a obecně šetrnost budov k životnímu prostředí, kde dnes bez dosažení nejvyšší kategorie certifikace z tohoto pohledu budova v zásadě nemůže být „áčková“.

My dnes máme přes 80 procent hodnoty portfolia zajištěno v těchto prémiových nemovitostech. Vedle toho v portfoliu máme některé menší nemovitosti, pořízené v počátku tvorby fondu, kdy bylo méně peněžních prostředků a nedosáhli jsme na velké akvizice. Tyto menší nemovitosti budou ve vhodnou chvíli nabídnuty k prodeji.

Realitní fond nemá nemovitosti pouze v Praze, a i ve vícero českých městech: Ostravě, Brně, Českých Budějovicích ale i ve slovenské metropoli Bratislavě…

Ano a to je další cesta diverzifikace. Regiony fungují jinak než Praha.

Co možný vstup na další trhy?

Investice do fondu jdou v české koruně a zatím, vzhledem ke kurzovnímu riziku, dáváme přednost domácím investicím před investicemi v zahraničí. Manažer fondu společnost REICO za dobu svého působení sestavil kvalitní tým odborníků, který je schopen realizovat atraktivní akvizice typu budovy Trianon na Budějovické či nově prémiové budovy Qubix, které na českém trhu patří nad průměr, některé do top pětky. V případě, že by do budoucna odpadl faktor české koruny, respektive kurzového rizika (přijetí eura), vůbec se nebráníme popřemýšlet o investicích například v Polsku, na Slovensku, ale třeba i na západ od nás.

Trianon, Qubix. Poohlížíte se z pohledu volných prostředků fondu po nějaké další atraktivní akvizici?

V roce 2013 jsme koupili jsme budovu Trianon a přesně na rok a den poté se podařilo získat Qubix. To je zhruba zdravý horizont pro nějakou další akvizici. Z pohledu přílivu prostředků do Nemovitostního fondu ČS jsou současné měsíce velmi úspěšné. S úvodem roku jsme zaznamenali rekordní příliv investic do fondu kolem 100 milionů měsíčně, později příliv investic stabilizoval kolem 80 milionů za měsíc. Platí, že musíme držet nejméně 20% majetku fondu v podobě likvidní složky, vše další vytváří potřebu neotálet a dává prostor pro další zajímavou akvizici.

Jak probíhá kontrola toho, co vám nemovitosti v portfoliu přinášejí?

Hodnota nemovitostí se vyhodnocuje a přeceňuje dvakrát od roka, příjmy z pronájmu přeceňujeme na měsíční bázi. U každé konkrétní nemovitosti máme průběžný přehled o tom, co přináší. Jak se podílí na tvorbě výkonnosti fondu. Podobně, jako otevřené podílové nemovitostní fondy v Německu, kde jejich tradice a úspěchy se počítají již více jak 50 let, pracujeme s dlouhodobým investičním horizontem. . Po naplnění investičního horizontu se s ohledem na konkrétní situaci na trhu vybrané nemovitosti ve vhodné chvíli prodávají. I my jsme k tomu připraveni a v současné době některé z původních menších a starších investic vyhodnocujeme a budeme chtít prodat.

Jak se díváte na další vývoj české ekonomiky, i ve světle kroku České národní banky, zakotvení kurzu koruny k euru u 27,00?

V poslední době se odborný názor hodně přiklání k tomu, že deflace se skutečně mohla stát strašákem celé ekonomiky a mezi odborníky začíná převažovat názor, že krok ČNB byl správný. Je však potřeba pečlivě sledovat vývoj a připravit se na případnou změnu.

Děkuji za rozhovor.

 

Ing. Martin Skalický, MRICS předseda představenstva

Datum narození: 4. května 1961

Po absolvování Stavební fakulty ČVUT v roce 1984 pracoval jako geodet ve společnosti Sudop Praha a později u dodavatele inženýrských staveb spol. Metrostav. Po roce 1990 se začal věnovat problematice nově se tvořícího trhu s nemovitostmi se zaměřením na komerční nemovitosti. V první polovině devadesátých let nastoupil k mezinárodní poradenské firmě Healey & Baker (dnes známá pod názvem Cushman & Wakefield), kde se podílel na rozvoji firmy se zaměřením na oceňování nemovitostí a poradenství v otázkách nákupu, prodeje a správy komerčních nemovitostí. V roce 2006 získal členství v prestižní mezinárodní organizaci profesních poradců RICS. V květnu 2007 přijal nabídku společnosti REICO investiční společnost České spořitelny na pozici člena představenstva a v březnu 2012 byl jmenován jejím předsedou.

 

Přejít na diskusi

PROČ KANCLÉŘKA MLČELA?

Ke střelbě v Mnichově se od pátečního večera vyjádřili snad všichni – počínaje diskutéry na sociálních sítích, konče německým či americkým prezidentem. Pouze jedna velmi důležitá osoba dlouho mlčela. A sice německá kancléřka Angela Merkelová, která se k tématu vyjádřila až v sobotu odpoledne, tedy zhruba až dvacet hodin po incidentu. Její projev však kritiku na sociálních sítích jen prohloubil.

Vážení diskutující, před vložením vašeho příspěvku prosím zkontrolujte, zda jste přihlášeni. V opačném případě se váš příspěvek ukáže jen na vašem monitoru, ale do diskuze se nezanese.
Echo24.cz chce umožnit svobodnou diskuzi, ale vyhrazuje si právo neukládat či mazat příspěvky urážlivé, vulgární, xenofobní či takové, které odporují obecné lidské slušnosti.

comments powered by Disqus