Čím víc regulace, tím míň bytů

ÚHEL POHLEDU: Ekonom ví, socialista nikdy nepochopí, protože až pochopí, nebude to již socialista: Regulace tržního chování fungovat nemůže. Geniální laboratoří se stal Berlín, z něhož přednedávnem přišla na to téma nová data.

V Berlíně politici počátkem roku 2020 zmrazili a v některých případech i snížili nájemné, a to až o 40 %. Mladí lidé totiž údajně neměli při tak vysokém nájemném kde bydlet a prý hrozilo vysídlení centra města. Tak jim tedy bylo politickým rozhodnutím nájemné sníženo, aby se problém s bydlením „vyřešil“. Už po pár měsících zmraženého nájemného se – samozřejmě – začalo ukazovat, že to nefunguje.

Lidé si začali stěžovat, že se pronájmy shánějí ještě hůř než dříve. Logicky, nic jiného ani nebylo možné. Krásné na ekonomii je to, že pokud ji politik neničí svými zásahy, ekonomika funguje přesně tak, jak se dá dopředu odhadovat, ani o píď se neodchýlí proti logickým ekonomickým zákonitostem.

Tyhle zákonitosti říkají, že pokud stát befelem shora zmrazí ceny, cena přestane nést informaci o poptávce a nabídce. Trh tím ztrácí smysl. Vzniknou dvojí ceny a oficiální trh doplní neoficiální trh. Prostě trh se rozdvojí a jeho část se uchýlí do šedé zóny. V šedé zóně přitom budou ceny mnohem vyšší – totiž tržní – než ty regulované.

A to není všechno. Regulace cen nutně musí vést k tomu, že se developerům nevyplatí stavět nové byty. Zároveň se nikomu nevyplatí kupovat byt, aby ho dál pronajímal. Výsledkem bude to, co se stane vždy, když jsou ceny zmražené: přijde nedostatek bytů.

První zprávou o tom, jak nefunguje, byla ještě v roce 2021 rychlá studie agentury Bloomberg. Ta přesně tyto akademické závěry potvrdila i v praxi. Už po pár měsících si lidé stěžovali, že nemohou najít byt k nájmu. Berlínští politici si svou naivitu a ekonomickou nevzdělanost ovšem nechtěli připustit a bránili se slovy, že problém s nedostatkem bytů je dán koronavirem.

No dobře, sice to nebyla a namohla být pravda, ale takhle to odbýt v pregnantní vědě nelze, musíme mít důkazy, že za to koronavirus skutečně nemůže a příčinou problémů jsou rozhodnutí o regulaci. A takový důkaz přišel přednedávnem. Totiž v podobě studie renomovaného německého ekonomického institutu Ifo.

Institut Ifo porovnal data z různých německých měst – všechna sice byla stižena pandemií, ale jen Berlín byl postižen zastropováním nájmů z rozhodnutí radnice. A výsledek byl přesně stejný, jaký potvrdila už studie agentury Bloomberg, i stejný, jaký předpovídá teorie: Trh s byty se rozdělil na dva segmenty.

V regulovaném segmentu byly sice ceny nízké, ale bytů byl nedostatek a dál jich ubývalo, protože tyto byty se přeměňovaly na kancelářské a jiné prostory, aby se z regulovaného segmentu uvolnily. Hodnota nemovitostí v regulovaném segmentu navíc byla nižší. A v neregulovaném segmentu byly ceny nájmů mnohem dražší. A jsou hlavně dražší, než by byly bez uvalení regulací. Také hodnota nemovitostí byla vyšší.

Nefunguje to nejen ekonomicky, nefunguje to ani právně. I německý ústavní soud rozhodl, že je zastropování nájmů v Berlíně protiústavní.

Každopádně jestliže původním argumentem pro regulaci bylo tvrzení, že bydlení je pro mladé lidi nedostupné, pak regulace dosáhla pravého opaku než zvětšení dostupnosti bydlení: Bydlení se stalo ještě víc nedostupné, a to zejména pro mladé. Nejsmutnější na tomhle nepovedeném experimentu, který dosud neskončil, je to, že výsledky byly ekonomii znalým lidem dopředu zjevné. Kdyby radnice rozhodovala na základě znalosti faktů a nikoliv na základě dojmů, nikdy to do těchto konců nemohlo dojít.

Obávám se ale, že Berlín není pro Evropu výstrahou, jak to nedělat, ale naopak ukázkou, jak se inspirovat. Kolektivisté jsou zkrátka nepoučitelní. Viděli, co zpackali v Sovětském svazu, na Kubě, ve Venezuele… a stále si myslí, že příště to už vyjde. (Anebo si to nemyslí, ale je jim to jedno?)

Bláznivé nápady ovšem jdou do stále větších extrémů. Naposledy se začalo zcela vážně v Německu mluvit o tom, že by se zakázala výstavba nových rodinných domů. Argumentem měly být jakési zelené důvody. A samozřejmě opět lze velmi přesně dopředu popsat, k čemu by to vedlo, kdyby se hypoteticky něco podobného podařilo prosadit.

Cena stávajících domů by prudce vzrostla. A to jak v regulovaných oblastech, tak v oblastech, které by regulací nebyly postižené, ale kam by se lidé vysidlovali. Současně by došlo k prudkému nedostatku příležitostí pro bydlení. Na nelegální bydlení by začaly být přeměňovány nemovitosti sloužící dosud jako víkendové chaty. Jestli argumentem mají být jakési ekologické důvody, pak chování lidé tužících po vlastním bydlení by se stalo ještě víc neekologické, protože by začali pro partyzánské bydlení využívat všelijaké alternativní jurty, přívěsy a mobilní kontejnery zaparkované na těch nejméně vhodných místech.

Tím se ovšem objevuje nové, na čas již zapomenut riziko. Riziko politické. Nelze vyloučit, že lidé, kteří si myslí, že je nájemní investiční byt bude jednou živit v důchodu, zapláčou. Hrozí totiž, že jednoho dne nebudou dostávat od nájemníka tržní nájemné, ale nájemné, které jim určí „osvícení“ radní. Najednou se majitelé budou divit, že jim nájem nedokáže splácet ani hypotéku, kterou si na byt vzali. Bytů bude zase nedostatek a zase budou za úplatky.