Týdeník Echo: Kdo nám zdražuje byty

Ceny bytů a domů v Česku stoupají s velkým náskokem nejrychleji ze všech zemí Evropské unie. Zdražování je výrazně rychlejší než vzestup platů. Pořízení vlastního bydlení je u nás nejméně dostupné z celé Evropy. Česká národní banka minulý týden výrazně zpřísnila regulaci hypoték. Splátka úvěru na bydlení nesmí překročit 45 procent čistých příjmů rodiny a celková hypotéka nesmí přesáhnout devítinásobek ročního příjmu. Hned první jednoduché výpočty ukážou, že se tím výrazně omezuje okruh lidí, kteří na půjčky na bydlení dosáhnou, a širokým vrstvám společnosti se zavírá cesta k vlastní nemovitosti. Z dostupného bydlení se vedle růstu platů a životní úrovně stává největší politické téma. Není to potíž celé země, ale dvou pro život nejatraktivnějších měst, kam se stěhuje čím dál víc lidí. Prahy a Brna. Dohromady necelých dvou milionů lidí, kteří už v těchto městech žijí. A tisíců dalších, kteří mají ambici se do nich přestěhovat.

Pátrá se po důvodech, proč zrovna v Praze ceny nemovitostí, ať na prodej, nebo na pronájem, letí nahoru výrazně rychleji než kdekoli jinde v Evropě včetně tak atraktivních měst, jako je Londýn. Hlavním důvodem je nedostatek bytů a velmi chabá a pomalá výstavba nových. Studie poradenské firmy Deloitte Property Index 2017 srovnávající dostupnost bydlení v Evropě to ukazuje velmi výstižně. V Česku se v roce 2016, za nějž jsou poslední dostupná data, dokončilo 2,6 bytu na tisíc obyvatel. V sousedním Německu 3,9, v Polsku 4,3 a třeba ve Francii 6,8. To, že hned tak líp nebude, je vidět ze srovnání počtu bytů, které se v tom roce začaly stavět. Tady je naše zaostávání ještě výraznější. U nás to loni bylo 2,6 bytu na tisíc obyvatel. To ukazuje, že velmi chabé stavby nových bytů jsou už letitým trendem. V sousedním Rakousku to bylo 7,6 bytu na tisíc lidí, ve Francii 5,7, v Německu 4,6 a v Polsku 4,5. Méně domů a bytů se staví jen v jižní Evropě. Španělsko a Portugalsko se dostávají do rovnováhy z úplně opačné krize. Po vstupu do eurozóny se tam nafoukly obrovské realitní bubliny. Nastavěly se domy, v nichž nikdy nikdo nebydlel. Nemovitostí bylo příliš. Některé dnes demolují bagry. Podobně jako v Irsku, které si také prošlo realitní bublinou.

Nejméně nových bytů v Evropě

Z té části Evropy, kterou krize nezasáhla, jsme na tom ve stavbách bytů a domů úplně nejhůř. Nestavíme, protože jsme neschopni stavět. Vyrobili jsme si zákony a vycvičili úředníky, kteří ve stavbách brání, místo aby pro ně vytvářeli co nejlepší podmínky. Podle aktuální studie Světové banky Doing Business 2018 trvá letos v Česku získání stavebního povolení 247 dní a je k tomu potřeba 21 úředních úkonů. V sousedním Německu to zabere téměř o polovinu méně času: 126 dní. A také úředních povolení je potřeba necelá polovina. Devět. Stejný počet úředních papírů je pro novou stavbu nutný i ve Francii, kde získání stavebního povolení trvá 178 dní. Berlín ani Paříž přitom rozhodně nejsou příklady efektivního malého státu. Mají spíš tužší byrokratickou kulturu. Přesto je tam nová stavba o polovinu méně náročná než v Česku. V sousedním Polsku je to 153 dní a dvanáct povolení.

Čeho je málo, to je vzácné a drahé. Hlavním důvodem prudkého růstu cen je tedy jednoznačně neschopnost politiků zajistit dobré podmínky pro stavbu bytů. Podstatné je ale také to, kolik o byty soupeří zájemců. A to skóre v posledních letech v atraktivních místech zvyšují turisté, kterým lidé začali pronajímat své soukromé byty přes platformy sdílené ekonomiky, z nichž nejznámější je celosvětově Airbnb. Na témže principu tržiště se soukromými domy a byty fungují v různých zemích také další servery typu HomeAway nebo Wimdu. Ty mění dříve rezidenční čtvrti především v centrech měst a blízkém okolí v úplně jiná sídla. Místo sousedů lidé narážejí na turisty. Pocit domova se v mnoha případech mění v pocit permanentního života ve velkém hotelovém komplexu. Krátkodobé pronájmy na pár dní přispívají k růstu cen nemovitostí a dlouhodobých pronájmů. Zvlášť pokud jich je v určité čtvrti příliš mnoho.

Nejturističtější evropské město

Vliv Airbnb a spol. se těžko posuzoval, pokud nebyla po ruce čísla, kolik bytů se tímto stylem skutečně využívá. Ve chvíli, kdy řada turisticky atraktivních měst začala Airbnb a podobné platformy regulovat kvůli příliš velkému vlivu na ceny a podobu měst, Airbnb samo přišlo s konkrétními daty, aby na nich ukázalo, kolik peněz krátkodobé pronájmy bytů lidem a celé ekonomice vynáší. V Česku loni nabízelo byty k pronájmu přes Airbnb 11 tisíc lidí. To je ve srovnání s celkovým počtem bytů v zemi zanedbatelné číslo. Jenže ty byty se soustřeďují výhradně v turisticky atraktivních místech, kde už jejich podíl, vliv na cenu a charakter místa rozhodně zanedbatelný nebyl. Zajímavé by bylo například znát konkrétní statistiku, jak velký podíl nájemních bytů se nabízí přes krátkodobé pronájmy à la Airbnb v Praze 1 nebo v Praze 2. Z toho by se pak dal odvodit i vliv na cenu při prodeji i pronájmu domů a bytů v konkrétním místě. Tato data bohužel Airbnb nenabízí.

Tvrdí naopak, že typický pronajímatel přes Airbnb není člověk, který si koupil další byt právě proto, aby ho využíval na krátkodobé pronájmy. Byt prý pronajímá v průměru jen 38 dní v roce, což je o něco málo přes desetinu celého roku. Pronájmem si podle Airbnb vydělá necelých 55 tisíc korun za rok. Nejvíc domů a bytů přes Airbnb se stále nabízí v Praze. V ostatních městech, podle Airbnb především na jižní Moravě a ve Slezsku, se podle studie nabídka rozšiřuje dvakrát rychleji než v Praze.

V Česku je fenomén krátkodobých pronájmů Airbnb výrazně rozšířenější než v sousedních zemích visegrádské čtyřky (Slovensko, Česko, Polsko, Maďarsko). Celkově se v tomto regionu loni nabízelo přes Airbnb 36 tisíc bytů. Výše zmíněných 11 tisíc, tedy bezmála třetina, jich bylo v Česku. Těchto pronájmů celkově v zemích V4 loni využilo 2,7 milionu návštěvníků. Z nich milion, tedy víc než jeden ze tří, přijel do Česka. Praha je v celém regionu pro turisty s obrovským náskokem nejsilnějším magnetem. Ubytování přes Airbnb vyhledávají v Česku nejvíce západní cestovatelé. Vedou Němci, následovaní Američany, Brity, Francouzi a Čechy.

Jestli je tedy někde ve střední Evropě namístě uvažovat o vlivu krátkodobých pronájmů na cenu nemovitostí a podobu města, je to Praha. Turisticky přitažlivá města západní Evropy a Spojených států už různým stylem začala Airbnb a spol. regulovat, takže je příležitost najít inspiraci i slepé uličky regulace. Paříž je po Londýně podle žebříčku Top City Destinations 2017 druhým nejnavštěvovanějším městem Evropy. Za rok sem přijelo 14,3 milionu turistů. Praha je evropskou čtyřkou s 8,4 milionu návštěvníků. Trojkou je Řím s 9,6 milionu turistů.

Když se ale srovná počet místních obyvatel a turistů, je Praha turistikou vůbec nejsilněji zasaženým městem Evropy. Na jednoho obyvatele vychází sedm turistů. V Paříži (jejíž vnitřní část má zhruba dvakrát tolik obyvatel než Praha) je to nepatrně méně. V Římě s 2,6 milionu obyvatel připadají na jednoho místního ani ne čtyři turisté za rok. Ve vůbec nejnavštěvovanějším Londýně, kam za rok přijede 19,8 milionu turistů, jsou to při 8,1 milionu domácích dva turisté.

Místní versus příchozí

Dvěma evropskými městy s největším vlivem turistiky na život města jsou tedy Paříž a Praha. O půl desáté ráno 12. června začal u pařížského soudu spor mezi radnicí a třemi portály na krátkodobé pronájmy. Město žaluje vedle jedničky na trhu Airbnb také Paris Attitude a Wimdu za to, že porušují městskou regulaci krátkodobých pronájmů pro turisty. Od listopadu 2017 nemůže vlastník jakékoli rezidenční nemovitosti svůj dům nebo byt poskytovat při krátkodobých pronájmech víc než 120 dní v roce. Od prosince téhož roku musí být na každém inzerátu na pronájem speciální registrační číslo. Podle něj mohou úřady kontrolovat, kolik dní majitelé nemovitostí své byty přes Airbnb a spol. nabízí.

Radnice žaluje všechny tři platformy za to, že se na nich dohromady objevuje 43 tisíc nabídek pronájmů bez registrací. „Žádáme soud, aby nařídil odstranit všechny inzeráty bez registračních čísel. A za každou nabídku bez registračního čísla stanovil pokutu mezi tisícem a pěti tisíci eur za inzerát a den,“ říká pařížský radní pro bydlení Ian Brossat. Očekává se poměrně dlouhý proces. Město si stěžuje, že 85 procent všech inzerátů potřebná registrační čísla nemá. Proto je považuje za ilegální.

Mnohem detailnější a přísnější regulaci Airbnb než Paříž právě připravuje španělská Valencie. Radnice se chystá zasáhnout pod tlakem místních obyvatel, kteří si stěžují na prudce rostoucí ceny nemovitostí a na to, že je turisté v krátkodobých pronájmech vytlačují z nejatraktivnějších částí města. Úplně zakázané mají být pronájmy na nejvíc exkluzivních adresách. Ve všech bytech v centru měst, s výhledem na moře a nejatraktivnější památky. Dává se dohromady přesná mapa zakázaných ulic. V celém městě se budou moci pronajímat jen byty v přízemí a prvním patře. Cena nemovitostí zpravidla stoupá s každým dalším patrem a pro Airbnb a spol. budou dostupné jen ty horší adresy. „S touto novou regulací lokální radnice v jednotlivých městských částech získají zpět kontrolu nad tím, jakým stylem se město rozvíjí. Stavíme důležitou bariéru, aby turisté z krátkodobých pronájmů dál nezvyšovali ceny a nevytlačovali místní obyvatele z nejatraktivnějších zón města,“ vysvětlila regulaci socialistická starostka Valencie Sandra Gomézová.

Do souboje s Airbnb se pouští čím dál víc radnic. A zdaleka ne všechny jsou ovládané socialisty, kteří mají tradičně regulační apetit. Všude je to pod tlakem místních, kteří si stěžují na růst cen nemovitostí do hladin, které jsou pro ně s jejich příjmy nedosažitelné. A také na to, jak je turisté vytlačují z nejkrásnějších částí jejich měst. Oficiální registrace nemovitosti, kvůli níž se soudí Paříž, začíná být pomalu standardem. Přibývá i míst, kde je regulovaný počet dnů, kdy je možné byt krátkodobě turistům pronajímat. Povinné registrace s vysokými pokutami pro ty, kdo je nebudou mít, a svůj byt budou přesto na Airbnb nabízet, se právě připravují v New Yorku.

Na španělských Baleárských ostrovech hrozí majiteli nemovitosti, který ji bude pronajímat bez registrace, jednorázová pokuta až 300 tisíc eur (7,8 milionu korun). Ta se fakticky rovná cenám některých tamních nemovitostí. Hlavní město Mallorky Palma de Mallorca se letos v dubnu stalo prvním španělským městem, které kompletně zakázalo pronajímat krátkodobě byty turistům. Kvůli prudce stoupajícím cenám nemovitostí a stížnostem místních obyvatel. Zákaz přišel poté, co studie, kterou si město zadalo, zjistila, že počet pronájmů bez licencí se za poslední dva roky zvedl na dvojnásobek. Ve městě o velikosti Brna s 400 tisíci obyvatel těch pronájmů bez licence bylo 20 tisíc.

Amsterdam se chystá omezit délku krátkodobých pronájmů na 30 dní v roce, což je čtvrtina času, který je nyní legální třeba v Paříži. V kalifornském San Francisku se dá byt pronajímat 90 dní v roce. Pronajímatel v něm ale musí mít trvalé bydliště. Tím se má zabránit tomu, aby si někdo nakoupil více bytů, které bude pronajímat. V Barceloně musí mít každý, kdo chce přes Airbnb nabízet svou nemovitost, turistickou licenci vydanou místní radnicí. Nejdál došel Berlín, který na čas Airbnb pronájmy úplně zakázal. Teď už je zase povolil, ale provází je velmi přísná regulace počtu dní, stejně jako počtu bytů, které může člověk pronajímat.

Minulý pátek začala platit jedna z nejpřísnějších regulací Airbnb v Japonsku. Přelidněné Tokio je s 9,7 milionu turistů ročně dvanáctým nejnavštěvovanějším městem světa. Každý pronajímatel bude muset mít od radnice licenci k pronajímání. Její součástí je i bezpečnostní a požární certifikát. Byt se bude moci přes Airbnb pronajímat jen 180 dní v roce. Je to reakce na čím dál větší příval turistů do Japonska. Ještě v roce 2005 sem za rok přijelo 6,5 milionu návštěvníků. To je na celou zemi o jen čtvrtinu méně než loni v Praze. Japonsko ale loni navštívilo už 28,7 milionu turistů.

Turistika, ještě donedávna dostupná jen vyšším společenským vrstvám, se změnila v masový fenomén. Nejdřív levné aerolinky, následované právě sdílenou ekonomikou, jako je Airbnb, srazily cenu cestování. Jenže tím zároveň začaly dělat život domácích v těch atraktivních místech světa, kam se každý chce přijet podívat, dražší a méně pohodlný. Turistika je výnosný byznys, který městům přináší velké peníze. V přitažlivých městech čeká politiky nová éra vyvažování mezi zájmy místních a příjmy od turistů. V Praze ten silný tlak právě začíná a z cen bydlení bude jedno z hlavních témat podzimních komunálních voleb.