Krize bydlení se vyhrocuje. Může za ni pomalý a neschopný stát

Poradenská firma Deloitte přináší už osmým rokem pravidelně velké srovnání Property Index, popisující, jak bydlí Evropané. Jaký byt si za svůj plat mohou dovolit, kolik let na něj musí vydělávat a na kolik je přijde nájemné. Analytici pracují s tvrdými daty z katastrů nemovitostí, smluv o prodejích bytů, stavebních povolení, cen hypoték a nájmů. Nejsilnější zprávou loni publikované studie, mapující stav roku 2017, bylo, že pro Čechy je bydlení nejméně dostupné z celé Evropy.

Na pořízení bytu o rozloze 70 metrů čtverečních byla potřeba částka na úrovni 11,3 násobku průměrného ročního platu. Při průměrném příjmu, který tehdy dosahoval 31 tisíc korun měsíčně, to bylo zhruba 4,4 milionu korun. To je průměr v celé České republice. V Praze a Brně, které v posledních letech zaznamenaly prudký vzestup cen, jsou byty výrazně dražší. Pro srovnání: ve Velké Británii, pověstné drahými nemovitostmi, bylo na koupi stejně velkého bytu potřeba 9,8 ročního platu. Ve Francii osm, v Polsku 7,5, Maďarsku 7,1, v Rakousku 5,6 a v Německu pět ročních platů. Čech na byt vydělává dvakrát déle než Němec.

Když se nedá stavět

Už to vypadalo jako stav, který se dá jen obtížně dál zhoršovat. A hlavně jako výzva pro vládnoucí politickou garnituru, aby s tím konečně začala něco dělat. Byty ve velkých městech zdražují, protože se jich staví málo. Tomu, aby se jich stavělo víc, brání neschopnost státu nové stavby rychle a pružně povolovat. Letošní Property Index, mapující situaci roku 2018, začíná slovy: „Česko se stalo zemí s nejrychleji rostoucí cenou nových bytů v Evropě. Na dalších příčkách se umístilo Maďarsko či Nizozemsko. V roce 2018 zaplatili Češi za metr čtvereční víc než 2500 eur. Důvodem je pomalá výstavba bytů způsobená zdlouhavými schvalovacími procesy, které u nás trvají v průměru necelých devět let." Pak přichází výčet evropských extrémů v růstu cen bytů. Na prvním místě ze všech metropolí je s velkým náskokem Praha s 22procentním zdražením za jediný rok.

Krize ale není jen pražská výjimečnost. Průměrná cena bytů za celé Česko se v roce 2018 zvedla o 16,8 procenta. To nemá v Evropě obdoby. Soutěžit s námi, byť s odstupem, mohou jen Maďaři s 13,7procentním zdražením nemovitostí za jediný rok. V Německu, kde už se v Berlíně vážně jedná o zestátňování bytů, rostly ceny jen o pět procent. Víc než třikrát pomaleji než u nás. A třeba ve Velké Británii, proslulé drahými nemovitostmi, kde je bydlení jen o málo dostupnější než v Česku, se loni ceny dokonce výrazně propadly. Nové byty se prodávaly o 14,7 procenta levněji než v předchozím roce. Takže zatímco pro Čechy je bydlení dostupné čím dál méně, Britům se počet let, po něž na byt vydělávají, zkrátil.

Prudké zdražování Prahy je vidět na srovnání s jinými metropolemi. Zatímco v hlavním městě ČR stouply meziročně ceny nových bytů o 22 procent, v Berlíně, kde je teď politickým hitem vyvlastňování kvůli prudkému zdražování, se ceny rezidenčních nemovitostí zvedly jen o 8,8 procenta. Ve Vídni, s níž mnozí rádi Prahu srovnávají, zdražovaly nové byty jen o 1,5 procenta. V turisticky velmi atraktivním Římě se dokonce o 1,5 procenta propadly. Právě srovnání s Římem ukazuje, že na turistiku, investiční byty a krátkodobé pronájmy typu Airbnb se pražská bytová krize svést nedá. S Prahou je srovnatelná jen Paříž, kde loni nové byty zdražily o 20,7 procenta. Pro Francouze, včetně těch z hlavního města, je ale bydlení stále výrazně dostupnější než pro Čechy.

Neschopnost stavět nové byty kvůli zdlouhavé byrokracii je z čísel vidět na první pohled. V Česku se loni začalo stavět 3,1 bytu na tisíc obyvatel. V Polsku 5,8 bytu a ve Francii 6,3 bytu. Podobně neschopná byrokracie zdražuje bydlení také Maďarům.

Praha mnohem dražší než Berlín

Nedostatek bytů se promítá nejen do cen, za které se prodávají, ale přirozeně také do pronájmů. Berlín, Milán, Vídeň, Mnichov, Lyon, Marseille, Brusel, Haag. Všude tam jsou levnější nájmy než v Praze, přestože si tam lidé vydělávají podstatně víc. Jen pro srovnání ještě jednou Berlín, kde je drahé bydlení velkým a třaskavým politickým tématem a řešení tam míří do extrému zásahu do vlastnických práv. V Praze se loni průměrný byt o rozloze 70 metrů čtverečních pronajímal za 22 383 korun. V Berlíně za 13 286 korun. Dražší byly dokonce i byty v Brně, které vyjdou v průměru na 17 472 korun.

Všechna dostupná data ukazují už roky jasný příběh. Na evropské poměry extrémní zdražování způsobené neschopností státu vytvořit systém, kdy by se konečně dalo začít bez obstrukcí stavět. Byrokracie se nezhoršila za poslední roky. Je to dlouhodobý problém, který nedokázala řešit žádná z předchozích vlád. Krize ale kulminuje ve chvíli, kdy zemi i Praze vládnou hlasatelé nové politiky. Premiér Andrej Babiš a pražský primátor Zdeněk Hřib za Piráty. Ti jsou toho času v průzkumech druhou nejsilnější politickou stranu.

Krize bydlení v obou případech v ostrém světle ukazuje, že nejsou schopni řešit problémy. Chvíli to vypadalo nadějně. Ministerstvo pro místní rozvoj, vedené Babišovou Klárou Dostálovou, začalo připravovat nový stavební zákon, který měl stavby výrazně zjednodušit. Byla to v několika bodech skoro stavební revoluce. Především v tom že stavitel už si nebude muset obíhat 21 úřadů a razítek, jež pro stavební povolení potřebuje. Požádá o něj na jediném úřadě, který bude muset všechny ostatní sám oslovit a vyjádření získat. Stavitel by tak komunikoval jen s jediným styčným úředníkem. Druhým průlomem byla takzvaná fikce souhlasu. Ta znamená, že pokud se úřad ke konkrétní žádosti nevyjádří do třiceti dnů (ve složitějších případech do 60 dnů), bude věc automaticky považovaná za vyřízenou a povolenou. Ještě v únoru Dostálová tvrdila, že by nový stavební zákon mohl začít platit už letos v září. To už je passé. Nejdřív vystartovali kritici s tím, že se otvírá prostor pro korupci. Úředník by podle nich byl přímo motivován k liknavosti a fikce souhlasu by se mohla zneužívat. Protestovat začala některá ministerstva. Takže se zákon zasekl v legislativní radě vlády. Už teď je jasné, že dřív než za rok se Česko rychlejších staveb nedočká. Andrej Babiš to ale nijak nepopohání. Z vyřešení bytové krize si na rozdíl od zvyšování důchodů prioritu neudělal. Politicky je to jasně vysvětlitelné. Zdražování nemovitostí trápí především nejmladší generace, které se osamostatňují a zakládají rodiny a domácnosti. Ty Babiše nevolí.

Dorazí to vyšší daně

Mladí mají v oblibě Piráty. A ti ve vedení Prahy předvádějí v řešení krize bydlení stejnou marnost jako Andrej Babiš na celostátní úrovni. Jejich manévrovací prostor je právě Babišovou neschopností změnit pravidla pro stavby výrazně omezen. I v tom malém prostoru, který jim zůstává, ale předvádí nápady, které míří pozoruhodně mimo. Pražská koalice Pirátů, spolku Praha sobě a Spojených sil pro Prahy (TOP 09, KDU) rozhodla, že otevře cestu městským částem, aby mohly zvýšit daně z nemovitostí. Praha nyní připravuje vyhlášku, podle které si o výši koeficientu pro výpočet daně rozhodnou jednotlivé radnice. Daň z nemovitosti je jedinou daní, jejíž výši může město ovlivnit. Koeficient ovlivňuje konečnou sazbu daně z rezidenčních nemovitostí tak, že vypočtená daň je jím násobena. V předkládaném návrhu vyhlášky je v základní variantě koeficient stanoven na hodnotu 2,5. Právě tuto hranici chce část radnic navýšit. Stanovit ji mohou maximálně na pětku. Například na Praze 1, kde je starostou Pavel Čižinský, nyní platí koeficient jedna. Daň by se tak při maximálním využití vyhlášky mohla násobně zvednout.

Už tak vysoké ceny bytů se tím dál prodraží. „Daň z nemovitosti se v Praze neměnila dlouhé roky. Souhlas se zvýšením se nese napříč politickým spektrem," vysvětluje pro Novinky.cz pozoruhodný krok vzestupu daní v časech bytové krize náměstek primátora Petr Vyhnánek z Prahy sobě. „Městské části dlouhodobě volají po tom, aby se daň z nemovitosti zvýšila. My jsme se jim rozhodli vyjít vstříc." Ze všech 53 radnic pražských městských částí jich 33 chce koeficient nastavit výš, než stanoví návrh městské vyhlášky. Dvacítka radnic se spokojí s navrženou výší. Čtyři městské části koeficient nechtějí vůbec měnit. Náměstek neřekl, o které městské části jde.

Když se rozjela debata, jak pozoruhodným nápadem je zvýšení daní v dobách rekordního vzestupu cen, přišli náměstci primátora Petr Vyhnánek a Petr Hlubuček (STAN) s ještě pozoruhodnějším vysvětlením. Vyšší daně prý nutně nemusejí ceny bytů zvednout. „Rovnice mezi zvýšením daně z nemovitosti a zdražením bydlení v tomto návrhu není. Je to otázka na konkrétního starostu, jak plánuje zvýšený výnos daně investovat. Může ho investovat třeba do bytového fondu nebo ho použít na stavbu školek či na jinou věc, kterou potřebuje,“ řekl Novinkám Vyhnánek. Městské části podle něho tak naopak mohou prostřednictvím tohoto příjmu bytovou situaci zlepšovat. „Rozhodně to nepovede ke zdražení. Nebudou se tím zvyšovat ceny nemovitostí, ale když budete vlastnit nemovitost, zaplatíte víc,“ míní Hlubuček. „V běžném bytě zaplatíte dnes daň třeba tisíc korun za rok. To znamená, že nově byste zaplatili třeba dva tisíce korun,“ doplnil.

To je pozoruhodná úvaha. Hlubuček v jednom výroku popírá i potvrzuje, že daně prostě byty zdraží. Přinejmenším ty vlastnické. Stejně tak se dá ale očekávat, že majitelé bytů vyšší daň promítnou do vyšších nájmů. To, že se celkově zvelebí čtvrť, neznamená, že se lidem nezdraží bydlení. Úvahy o vyšších daních z nemovitostí předcházela začátkem roku debata o návrhu Pirátů, kteří chtěli přes elektroměry Pražské energetiky odhalovat prázdné byty, aby na ně pak mohli uvalit vyšší daň. Nápad padl do pasti, kterou na Piráty nastražil protřelý lídr Spojených sil a předseda TOP 09 Jiří Pospíšil, když začal v rámci své předvolební kampaně do Evropského parlamentu šmírování a zvyšování daní kritizovat.

Pražské představy, že nedostatek bytů nějak vyřeší vyšší daně, jsou jen vrcholem neschopnosti politiků vytvořit systém a pravidla, aby se v Česku dalo stavět stejně snadno jako v civilizovaných zemích.