Počet neplatičů klesl. Pronajímatelé zpřísňují výběr nájemníků a obrací se na krátkodobé pronájmy

Počet neplatičů nájemného v České republice na konci loňského roku klesl. Podle pravidelné statistiky Asociace nájemního bydlení (ANB) kleslo množství neplatičů z 2,8 na 2,4 procenta, přesto to situaci na trhu s nájemním bydlením nezlepšilo. Pronajímatelé kvůli problematickým nájemníkům a neplatičům zvyšují kauce, zpřísňují výběr a kontrolu nájemníků a čím dál častěji se obrací na krátkodobé pronájmy.

V prvé řadě je důležité připomenout, že neplatičem je nájemník, který dluží více než 30 dní částku vyšší než 3000 korun. Takové neplatiče nebo nájemníka, který hrubě poruší nebo mu vyprší nájemní smlouva, je problematické dostat z bytu. Vystěhování může trvat klidně i rok a může ho doprovázet i měsíce či roky soudního řízení.

Počet neplatičů nájemného se dlouhodobě pohybuje mezi 2-3 procenty. Statistika vychází z dat profesionálních pronajímatelů, kteří mají více než 60 tisíc bytů. Nejsou zde zahrnutí soukromí pronajímatelé, kterých je v Česku nejvíce. "Největší vliv na růst nebo pokles neplatičů mají skokové změny v celé ekonomice typu prudký růst cen energií nebo rychle rostoucí inflace. Drobnější výkyvy pak mají na svědomí sezónní vlivy, kdy někteří nájemníci dají například přednost dražší letní dovolené nebo finančně náročnějším dárkům pod stromeček," říká prezident ANB Jakub Vysocký.

Předseda České asociace pronajímatelů a ubytovatelů v soukromí (ČAPUS) Matěj Koutný pro deník Echo24 řekl, že u menších individuálních vlastníků může být číslo neplatičů klidně i vyšší. "Praha má v tomto směru mírně lepší situaci než zbytek ČR – díky vyšší poptávce a bonitě nájemníků tu bývá méně dlouhodobých dlužníků. Naopak v některých regionech může podíl neplatičů dočasně přesahovat i 5 až 8  procent," uvedl Koutný.

Předsedkyně Sdružení nájemníků ČR Lenka Veselá zároveň upozorňuje, že skupina Heimstaden vlastnící 40 tisíc bytů má problémy s neplatiči pouze kolem 3 procent. "Menší institucionální pronajímatelé, například z regionu Znojma, se potýkají s nulovým počtem neplatičů, protože mají dobře nastavený systém kontroly a pomoci nájemníkům," doplnila.

Problémy s neplatiči zvyšují mezi pronajímateli nedůvěru a opatrnost. "Mnozí zkracují délku nájemních smluv na 6 nebo 12 měsíců a poté smlouvy obnovují, aby si zachovali možnost flexibilně ukončit nájemní vztah v případě problémů. Pronajímatelé jsou výrazně obezřetnější a nájemce si důkladněji prověřují – kontrolují registry dlužníků, vyžadují potvrzení o příjmu nebo reference, nahlížejí do dlužnických registrů a často požadují kauce ve výši dvou i tří nájmů, což je zákonem stanovené maximum," doplnil Matěj Koutný.

To zároveň zvyšuje náklady a nejistotu poctivých nájemců. "Častěji dávají smlouvy na dobu určitou a průběžně nájemníky kontrolují. To vše je v důsledku snahy předejít riziku neplacení. Výsledkem je, že část bytů se vůbec nedostane na trh – vlastníci raději volí jiné formy využití, například krátkodobé pronájmy, nebo nechají byt prázdný. To dál omezuje dostupnost nájemního bydlení, zejména ve městech s vyšší poptávkou," uvedl Matěj Koutný z ČEPS.

Pronajímatelé se bojí, že když dají dlouhodobé nájemní smlouvy, nájemníci přestanou platit. "Důležité je také včas reagovat na jakékoli prodlení – nečekat měsíce, ale ihned zahájit komunikaci, případně postupovat právní cestou. V krajním případě by měl mít pronajímatel připravený postup pro podání výpovědi, žalobu na vyklizení a spolupráci s exekutorem," sdělil Koutný deníku Echo24.

Co dělat s neplatičem?

Co přesně by měl pronajímatel bytu dělat s neplatičem? V některých případech může situace dojít až k soudnímu řízení, které může trvat měsíce i roky. "Nově se připravuje vyklizovací rozkaz, který bude součástí občanského soudního řádu. To by mělo proces urychlit. Pokud nájemník neprojeví odpor, vyklizení by mělo probíhat do šesti měsíců. Tento návrh je pro majitele i pro nájemníky výhodný, protože urychlí celý proces," doplnila Lenka Veselá. Oproti současnému stavu by se měla průměrná doba zkrátit zhruba na polovinu. Návrh nemíří proti nájemníkům, ale proti lidem, kteří už byt nemají právo obývat.

SOUVISEJÍCÍ: Nájemné v Česku roste. Skokově zdražily Liberec a Karlovy Vary, ceny stoupají i na okraji Prahy

Matěj Koutný poukazuje na situaci v Německu a Rakousku. Tam nájemníci mají silnou ochranu, ale zároveň zde existují specializované rychlé soudy a možnost ukončit nájemní smlouvu bez výpovědní doby při neplacení. "Klíčová je rychlost systému – což je něco, co Česku zatím chybí. Zajímavý je i belgický model sociálních nájemních agentur, kde stát či obce garantují nájemné a přebírají zodpovědnost za nájemníka. To je inspirace pro Česko, zejména pokud se má nájemní trh více otevřít sociálně slabším domácnostem," uvedl pro deník Echo24.

Právě kvůli těmto problémům se mnozí majitelé obrací na krátkodobé nájemní smlouvy. Především v oblastech, kde existuje vysoká poptávka po bydlení jako je Praha nebo Brno. V turisticky zajímavých lokalitách také roste podíl krátkodobých pronájmů na platformách Airbnb nebo Booking. Například v centru pražské metropole tvoří pronájmy turistům zhruba 10 procent bytového fondu, což vede k odlivu bytů z klasického nájemního trhu. "To je pro některé majitele výhodné, protože se vyhnou problémům s pravidelným nájemným a mají větší flexibilitu. Navíc si mohou být jistí, že dostanou zaplaceno," doplňuje Lenka Veselá.

Jedním z řešení by byl přechod na stabilnější, dlouhodobé nájemní smlouvy. "Pokud chceme, aby nájemníci měli jistotu a nebyli vystaveni neustálému zvyšování nájmů, mělo by se vytvořit prostředí, kde budou dlouhodobé smlouvy normou. Bohužel, bez dostatečné motivace pro pronajímatelé, aby na trh poskytovali dlouhodobé nájmy, se situace nezlepší," sdělila Lenka Vlasáková redakci Echo24.

S tím souhlasí i předseda ČEPS. "Pokud chceme funkční a stabilní nájemní trh, je třeba nejen chránit nájemníky, ale také vytvořit efektivní a rychlý právní rámec, který umožní pronajímatelům domoci se svých práv, pokud dojde k neplacení," uzavírá Matěj Koutný.