Zlatým dolem budou nájmy, soudí developeři. Více pronajímají, než prodávají

Po několika letech nejistoty se český realitní trh začíná nadechovat k novému růstu. Zásadními faktory, které k oživení přispívají, jsou stabilizace inflace, očekávaný pokles úrokových sazeb a zvýšená aktivita investorů. Obchodování s nemovitostmi ožívá, přestože developeři a investoři vidí budoucnosti spíše v nájemním bydlení. Více pronajímají, než prodávají, uvádí každoroční studie Trend Report 2025 od Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN).

Pokles úrokových sazeb by se měl pozitivně projevit i na hypotečním trhu. Studie předpokládá, že objem nově poskytnutých hypoték by mohl v letošním roce dosáhnout až 300 miliard korun. To by znamenalo nejen větší dostupnost vlastního bydlení, ale i posílení zájmu o nájemní segment.

„Na trhu vidíme zvýšený zájem investorů o udržitelná a stabilní aktiva, zejména v oblasti nájemního bydlení,“ říká prezidentka ARTN Zdenka Klapalová. Podle ní se realitní sektor letos opírá o příznivější makroekonomické prostředí – české hospodářství má v roce 2025 růst o dvě procenta a veřejné investice do dopravní infrastruktury jsou na vzestupu.

„Logistika a nájemní bydlení jsou nejpreferovanějšími segmenty,“ potvrzuje Pavel Kliment, místopředseda dozorčí rady ARTN a partner společnosti KPMG Česká republika. Právě tyto segmenty jsou podle něj vnímány jako méně rizikové, a tedy atraktivní pro investory, kteří hledají dlouhodobou stabilitu.

Na rezidenčním trhu se již loni projevil růst poptávky. Průměrná cena nového bytu v Praze vzrostla o deset procent na 157 tisíc korun za metr čtvereční. V regionech se ceny pohybují mezi 85 a 100 tisíci korunami za metr a v průměru šly nahoru o 7 procent. Tento vývoj podle odborníků podporuje zájem o nájemní bydlení, které je pro mnoho domácností dostupnější alternativou. Podobně to mají i investoři a developeři, kteří více staví bydlení určené k pronájmu, nežli byty k prodeji.

I přes pozitivní signály si však odborníci na realitním trhu nadále stěžují na příliš komplikovanou legislativu. „Bytový trh potřebuje zvýšit objem nové výstavby i rekonstrukcí stávajících budov, funkční stavební zákon a kvalitně zpracované územní plány měst a obcí,“ zdůrazňuje Jiří Pácal, ředitel společnosti Central Europe Holding.

Do budoucna bude trh více ovlivňovat tlak na ekologickou udržitelnost. Význam ekologických certifikací, energeticky efektivních řešení a technologií snižujících uhlíkovou stopu roste. Tento trend však může vést ke zvýšení nákladů na výstavbu a tím i ke snížení dostupnosti bydlení.

Nejistotu přináší i geopolitická situace. Potenciální obchodní války a zvýšení dovozních cel v souvislosti s návratem Donalda Trumpa do čela Spojených států by podle odborníků mohly negativně ovlivnit náklady a tempo výstavby.

Přesto je výhled pro český realitní trh v roce 2025 optimističtější než v uplynulých letech. Jak shrnuje Zdenka Klapalová, „trh se stabilizuje a investoři znovu nacházejí důvěru. To je klíčové pro budoucí rozvoj sektoru.“

"Lidé trhu i ekonomice věří." Tento roku bude ještě silnější, tvrdí developer

Pozitivní vývoj na tuzemském trhu s bydlením potvrzuje i majitel investiční skupiny Trigema Marcel Soural. „Loni se v Praze prodalo 7200 bytů, ve zbytku Česka 8400 bytů. A podobné to čekáme i letos,“ domnívá se developer s ohledem na klesající hypoteční sazby a spotřebitelskou náladu. Podle něj bude rok 2025 z hlediska poptávky po novém bydlení ještě silnější než ten loňský. „Lidé trhu i ekonomice věří a je tu prostor pro to, aby se rezidence prodávaly,“ tvrdí.

SOUVISEJÍCÍ: Hlad po nájmech roste, stejně jako jejich ceny. V Praze se o jeden byt uchází i 108 zájemců

Podle dosavadních odhadů by i nadále měly růst ceny bytů. „Banky loni poskytly na úvěrech na bydlení přes tři sta miliard korun,“ říká generální ředitel ČSOB Hypoteční banky a ČSOB Stavební spořitelny Martin Vašek. Zájemci už nečekají na nižší hypotéky, ale rovnou kupují nemovitosti.

Další růst objemů hypoték by měl podle Vaška přijít i letos. „Klienti pochopili, že sazby dosáhly nějakého dna a nemovitosti na cenách nadále rostou. Nemá tedy smysl čekat, jestli se hypotéky ještě nepatrně zlevní,“ tvrdí.

To potvrzují i finanční portály Banky.cz nebo Hyponamíru.cz. Ceny měsíčních splátek hypoték a nájmů se k sobě po několika letech opět přibližují. Stále je sice výhodnější platit nájem, ale v některých regionech, kde je bytová poptávka nižší, se začíná vyplácet vzít si hypotéku. Výhodou vlastního bydlení jsou klasické body jako je například budování vlastního majetku, zajištění do důchodu, apod.

V roce 2020 lidé průměrně spláceli hypotéku částkou 10 567 korun měsíčně, zatímco za nájem tehdy platili 12 817 korun. Největší rozdíl v cenách za nájemní a vlastnické bydlení byl podle Asociace nájemního bydlení ale v srpnu 2022, kdy splátka hypotéky na průměrný byt o rozloze 52,6 metru čtverečních byla oproti nájmu o více než deset tisíc korun vyšší, píše magazín Forbes.

V současnosti podle finančních portálů například v Ústeckém kraji měsíční splátka hypotéky klesla o 1494 korun pod úroveň nájmu. Ve Středočeském a Moravskoslezském kraji je nájemné ve srovnání s hypotékou levnější o 2 tisíce korun.