Vinohrady už jsou passé. Co se děje na českém trhu s bydlením

Opakuje se zjištění, že Česko je dostupností bydlení na jednom z nejhorších míst v EU. Poptávka po nových bytech silně převyšuje nabídku, pomalý povolovací proces, normy a regulace vše prodlužují a zvyšují náklady, a Češi si tak na nákup průměrného bytu musí ušetřit zhruba 13,3 hrubého ročního platu. Je situace opravdu tak beznadějná? V Salonu diskutují šéf EP Real Estate Petr Palička, ředitel Raiffeisen stavební spořitelny Pavel Čejka, hlavní ekonom skupiny DRFG Martin Slaný a poslanec za ODS a člen podvýboru pro bytovou politiku a výstavbu Vojtěch Munzar.

Je v Česku bydlení opravdu nedostupné? Nebo to lze vztáhnout jen na Prahu? A kolik bytů by bylo nutné ročně postavit, aby nabídka uspokojila vysokou poptávku?

Slaný: Když už, tak bych to nazval nedostupné vlastnické bydlení. Nemáme tu miliony lidí bivakujících pod Karlovým mostem, to je třeba oddělovat. A kolik by mělo být bytů, na to nelze z pohledu ekonoma poskytnout ekonomickou odpověď. Otázky jsou samozřejmě, za jakou cenu a kde bychom ty byty stavěli. Řekněme, že v Praze platí ta hranice deset tisíc bytů ročně, ale i tam jsou stěžejní jednotlivé lokace. Stejně jako to platí z pohledu celé republiky. Představa, že poroste vlastnické bydlení v centru Prahy a podle toho budeme poměřovat, zda máme, nebo nemáme dostupné bydlení, je lichá. Do budoucna se budeme přibližovat trendu na západ od nás, kdy člověk, byť s výrazně nadprůměrným příjmem, zkrátka na vlastní bydlení v centru Prahy nebo obecně v centru či širším centru metropole nedosáhne. A to je úplně normální. Důležité je dosáhnout toho, aby širší společenská vrstva dosáhla na standardní bydlení v okrajových částech Prahy či velkých měst nebo v jejich okolí. Zkrátka aby nabídka bytů neomezovala ekonomiku a nevytvářela zásadní bariéry pohybu pracovní síly. Protože to je hlavní sekundární dopad nedostatku bytů.

Munzar: Souhlasím s tím, že se opravdu nedá přesně spočítat, kolik bytů by bylo potřeba. Analýzy se liší. Těch deset tisíc bytů na Prahu je takový úzus, vztaženo na celou republiku jsem viděl analýzy hovořící o nějakých asi 50 až 60 tisících bytech. Ale skutečně je to otázka nabídky a poptávky, délky stavebního řízení nebo ceny pozemků, kdy se musí zohledňovat legislativní požadavky i požadavky obcí a místních obyvatel, sousedů. To všechnu výstavbu už od začátku zdražuje. Pak přichází na řadu cena výstavby, všechny stavební normy, které se neustále zpřísňují, a ve finále cena peněz. Tohle všechno do dostupnosti bydlení vstupuje. A my si ji často komplikujeme sami, a to nemluvím jen o povolovacím procesu, ale o těch všech prodražujících požadavcích. Podle mého názoru je Praha skutečně specifická. Ceny pozemků jsou zde nejvyšší a představa, že developer bude vzhledem k těm všem nákladům stavět nějaké levné bydlení, je mylná. Proto si myslím, že my politici musíme řešit příčiny. Mnohdy se řeší jen ty následky bytové nedostupnosti.

Co na to říká developer?

Palička: Ještě k těm počtům bytů. Jsou celkem jednoduché. V Praze dlouhodobě každý rok přibývá nějakých devět až deset tisíc lidí. Ze statistik vyplývá, že ve velkých městech typu Praha připadají na jeden byt zhruba dva lidé. To znamená, že přibude-li deset tisíc lidí, je potřeba pět tisíc bytů. Nemusí je vlastnit, ale potřebují v nich bydlet. V Praze je dnes asi 630 tisíc bytů. A uvádí se, že zhruba jedno procento bytového fondu by každý rok mělo procházet renovací. To znamená šest tisíc bytů. A hotovo, dohromady jsme na těch zhruba deseti tisících. To je jedna věc. A další věc je, že ačkoli si to možná úplně neuvědomujeme, dnešní byty jsou mimořádně kvalitní. Moderní byt dnes znamená, že má samozřejmě trojitá okna, na záchodě Geberit, všude samé kvalitní obklady a podlahy, dveře 2,30 metru, podlahové topení, velmi často nechybí rekuperace. To všechno jsou věci, které jsme dříve neznali, a přesto lidé v těch bytech celkem spokojeně žili. Také se musí dodržovat různé hlukové normy nebo osvětlení. Jak se říká, Vinohrady byste dnes nepostavili, protože by nesplňovaly asi žádné normy.

Zkrátka musíte splňovat normy, které vám byly zvenčí vnuceny. Ale zároveň se mění a zvyšují požadavky lidí na kvalitu.

Palička: Těch norem i požadavků je pořád víc a víc. A co se týče toho, na co jsme si zvykli, já občas používám přirovnání s auty. Všichni chceme jezdit v kvalitním autě renomované značky s koženými masážními sedadly. Ale spousta lidí jezdí v Dacii a jsou celkem spokojení. Také jezdí dobře a rychle. S těmi byty je to dost podobné, bohužel jsme se sami dostali do stavu, že najednou zjišťujeme, že už na tu kvalitu nedosáhneme. Proto by podle mě i v otázce dostupných bytů stálo za zvážení, zda ta laťka kvality není už nebezpečně vysoko. Samozřejmě zde působí více faktorů. Touha po kvalitě, trh a spousta předpisů a vyhlášek, z nichž mnoho z nich potřebuje revizi.

Čejka: Já ještě přidám jeden pohled. Česká republika je geograficky relativně malá. A jak už tu padlo, nedostupné vlastnické bydlení je problém především v Praze. A stát, respektive všechny vlády, má velký dluh v oblasti dopravy a její rychlosti. Cenové rozdíly mezi Prahou a bližšími metropolemi jsou obrovské. Například Pardubice jsou od Prahy sto kilometrů. Kdyby jezdily vlaky rychlostí 200 kilometrů za hodinu, jste za půl hodiny na pražském hlavním nádraží. A to platí pro všechna ostatní regionální centra. Lidé dojíždějící autem zase nemají kde zaparkovat. To všechno přispívá k tomu dojmu, že chybí dostupné bydlení, ale není to pravda. Chybí možnost dojíždět do Prahy za zaměstnáním v rozumném čase.

Slaný: To je zcela klíčová věc. Debata o dostupnosti bydlení se velmi často zužuje pouze na ten povolovací proces. To je samozřejmě jedna část příběhu, učinit nabídku více elastickou a neomezovat trh, ať už časově, prostorově, nebo výškově nejrůznějšími limity. Ale stát může udělat zásadní věc, o které mluvil pan Čejka. Zapojit infrastrukturu a trh tím rozšířit. Nabídka se tím z pohledu kvality služeb diverzifikuje. Pokud máte trhy velmi úzce segmentované a oddělené, protože nejsou propojené skrze mobilitu, vytváří to logicky větší tlak na dražší, luxusnější bydlení, na kterém developer udělá větší marži.

Munzar: Můžu to ilustrovat na příkladu Kladna, odkud pocházím. Pracuje se tam na modernizaci trati, což dostupnosti směrem na Prahu pomůže. Protože záchytná parkoviště a napojení na metro chybí. Navíc zlepšení dostupnosti zhodnotí majetek občanů, kteří v daném místě bydlí. Samozřejmě to jde ale ruku v ruce s určitým nárůstem ceny tím, jak se lokalita stane lukrativnější.

Čejka: Malá vsuvka. V roce 1994 jsem psal diplomovou práci, která ekonomicky hodnotila rychlodráhu Praha–Kladno. A ona stále nestojí. A myslím, že na ni budeme čekat ještě poměrně dlouho. Pracuje se na ní, ale už to trvá 35 let. To je jen taková ilustrace.

Pojďme ale přece jen k tomu současnému stavu, ve kterém se nachází povolovací proces. Úkolem bylo to celé odblokovat, zrychlit, zjednodušit, což se zdaleka nestalo. Digitalizace stavebního řízení skončila neštěstím, stavební úřady jsou paralyzované. Do roku 2028, kdy začne možná fungovat nový systém, platí přechodné období. Zároveň se celá digitalizace podává jako ten hlavní, ne-li jediný problém, který pokud vyřešíme, bude všechno výborně fungovat. To je dost scestné uvažování, ne?

Palička: Digitalizovat se vyplatí něco, co funguje, a vy to tím chcete zrychlit, usnadnit nebo udělat transparentnější. Digitalizovat něco, co nefunguje, to skutečně nedává smysl. V současné době je situace na stavebních úřadech opravdu většinou velmi špatná z řady důvodů. Jsou přetížené, protože minimálně v Praze se potýkají s výrazným nedostatkem lidí. Asi to souvisí s penězi, ale i s tím, že řada starších lidí na těch úřadech se digitalizace vyděsila a odešla. Další důvod je ten, že se na úřadech aktuálně povoluje podle starého i nového stavebního zákona, což situaci dál značně komplikuje. Některé úřady vám rovnou oznámí, že řeší podání z roku 2023. A to přestože na to mají podle zákona lhůtu třicet, šedesát nebo devadesát dnů. Jsou pozadu o několik let. Taková je realita, a i kdyby ti úředníci dělali zázraky, nejsou schopni to zvládnout. Do toho funguje praxe nekonečného odvolávání a zdržování, velmi často účelového. Vždy jsem byl pro to, aby se oddělila samospráva od státní správy, ale nedošlo k tomu, což je chyba. V řadě měst to funguje tak, že se dohodnete se samosprávou, ale státní správa nekoná, což znamená jen další průtahy.

Slaný: Digitalizace je jen forma. Primárně jde o zúžení agendy, kterou stát vykonává. Na stát je nutné vytvořit stejný tlak, jaký on se svými požadavky vyvíjí na nás jako na občany a podnikatele. Musíte dodržovat termíny, musíte se k něčemu vyjádřit nebo něco doložit. Stejné povinnosti, ještě přísnější, by měl mít stát vůči lidem. A pokud je nedodrží, měl by být sankcionován tím, že vy jako účastník daného řízení jste vyhrál. Délka stavebního řízení je samozřejmě fatální. Ale není to jen o té délce, ale o tom, že čas jsou peníze. Časovými průtahy se zvyšují náklady. Navíc, my chceme digitalizovat a zjednodušovat, ale zároveň k nám zadními dveřmi přichází další regulační agendy. Vezměte si emisní povolenky pro domácnosti nebo různé ekologické, bezpečnostní a já nevím jaké normy. Ty jsou hůře měřitelné, neumíme je tak hezky škálovat jako délku stavebního řízení, ale v konečném důsledku mají na tu cenu podobný efekt.

Jak hodnotí stav stavebního řízení člen vládní strany?

Munzar: Snaha o zrychlení byla a nový stavební zákon obsahuje prvky, které tomu měly pomoci. Například sloučení územního řízení a stavebního povolení. Nebo takzvaná fikce souhlasu na dílčí vyjádření jednotlivých institucí, která měl stavební úřad shromažďovat. To, že za ministra Ivana Bartoše ministerstvo pro místní rozvoj tento koncept svým přístupem úplně zničilo, je hrozná chyba. Kvůli provedení to celé selhalo, jen to přineslo ještě větší chaos, kdy úřady nevědí, jestli využívat starý, nebo nový systém. Věřím ale, že to není trvalý stav a že se to vyřeší.

A kdy se to vyřeší?

Munzar: Ministerstvo si dalo termín do roku 2028. Já bych byl raději, kdyby to bylo dříve. Do konce února měl proběhnout takzvaný bypass, což znamená návrat ke starým systémům. Neděje se to ale na všech stavebních úřadech. Ne neochotou úředníků, ale kvůli špatným podmínkám. Problém je ale opravdu i v už zmíněném velkém počtu účastníků celého řízení. Ještě než vůbec developer přijde žádat na úřad o povolení, musí vyjednávat s lokální, případně i s krajskou úrovní o změně územního plánu. Veřejných zájmů a požadavků je nespočetně a z pohledu práva se kladou na stejnou úroveň. Takže developeři soutěží s ochranou půdy, zeleně, náhradní výsadbou nebo musí počítat s tím, že při zvětšujícím se počtu obyvatel v dané obci po něm starosta bude chtít, aby zaplatil městské služby, základní infrastrukturu, postavil školku a podobně. A všechny tyhle požadavky na developera pak zaplatí zájemci v cenách bytů. A když s tím budou chtít politici něco udělat, první se proti tomu ozvou starostové. Jak ti s malým „s“, tak s velkým „S“. Logicky si chtějí zachovat nástroje pro to, aby služby mohli zafinancovat.

Palička: My jako developeři si ale myslíme, že ty peníze už obci odvádíme, a to v DPH. Které ovšem ta obec vůbec nevidí, protože tyto daňové výnosy putují rovnou do státního rozpočtu. Přitom jsou to peníze, které se vygenerovaly v té obci. Kdyby část DPH šla obci, čímž se dostáváme k rozpočtovému určení daní, mohli bychom si celý ten proces ušetřit. Ale chápu, že k tomu chybí vůle.

Ono se hlavně zdá, že jediné, co vláda k „vylepšení“ situace na trhu s bydlením udělala, je to, že uvolnila miliardy na různé programy „dostupného bydlení“ pro vybrané skupiny obyvatel a někomu umožnila platit nižší než tržní nájemné. Sociální aspekt toho samozřejmě chápu. Ale prezentovat to jako splněný bod z programového prohlášení a hlásat „zajistili jsme dostupné bydlení“?

Munzar: Opět jsme u toho, že se řeší následky, tedy ty různé programy, místo příčin. Předpokládám, že i v rámci nadcházející kampaně budeme svědky soutěže jednotlivých stran o to, kolik kdo do bydlení nalije peněz, a příčiny se nechají stranou. Jsem rád, že se alespoň trochu změnila forma toho programu dostupného bydlení a že už nefunguje čistě jen na principu dotace. Ta teď tvoří už menší část a větší část stojí na úvěrování s nižším úrokem, což tlak na cenu peněz snižuje. Ale samozřejmě se bavíme o nájemním bydlení, ne o vlastnickém. A města a obce ty programy skutečně využívají, protože mnohdy tak mohou cílit na problémy, které trh sám už nevyřeší. Protože soukromému sektoru, tedy developerům, se na těch drahých pozemcích s drahou cenou peněz nevyplatí – a to říkám jako pravicový politik – stavět něco levnějšího, než je prémiová výstavba. Přál bych si ale, abychom nevyvíjeli takový tlak na veřejné peníze do bydlení, ale raději co nejvíce ulehčovali cestu tomu soukromému. Za naší vlády jsme alespoň dosáhli toho, že ministerstvo financí identifikovalo přes 200 pozemků, které se mají převádět na jednotlivé obce. Ty se pak mohou za účelem výstavby spojit s developery nebo jim pozemky nabídnout. Tak, aby se výstavba zlevnila.

Čejka: Nabídnu trochu jiný pohled soukromého sektoru. Jedním z úkolů státu přece jen je podporovat ty sociálně i jinak slabší. Takže říct, že šmahem zrušíme všechnu veřejnou podporu, to asi není řešení.

Tak jsem to nemyslela, ale asi by vláda neměla zavádění programů na bydlení prodávat jako svoje vítězství.

Čejka: To jistě. Ale například využívání příspěvku na bydlení, ačkoli k němu mám řadu výhrad, zkrátka je v mnoha případech relevantní.

Docházelo ale k častému zneužívání v jeho čerpání a vláda až přehnaně vyzývala k tomu, aby o něj lidé žádali. Loni šlo na příspěvek na bydlení ze státního rozpočtu 20 miliard.

Čejka: Ano, jde o to, dělat to správně. Ne to nedělat vůbec. A teď to posunu dál, ale z pohledu finančního sektoru se docela obávám následujícího vývoje developmentu. Je to cyklický byznys, který reaguje na stav ekonomiky. A pokud zpomaluje nebo padá do recese, musí přibrzdit. Protože banky přibrzdí financování. A na současný vývoj v USA už úrokové sazby reagují. Spillover efekt (přelévání – pozn. red.) z Washingtonu do Evropy rozhodně může nastat. Chci tím říct, že stát a municipality tedy v takovém případě mohou development suplovat. Protože jim nejde primárně o zisk, a proto mohou výstavbu zahajovat bez ohledu na to, v jaké fázi ekonomického cyklu se nacházíme. Samozřejmě to nenahradí počty bytů, o kterých se bavíme, ale je to něco, co může pomoct. Pokles úrokových sazeb se zastavil. Za posledních několik týdnů šly střednědobé sazby o dvacet až třicet bazických bodů nahoru, což znamená, že hypotéky dolů teď v nejbližší době určitě nepůjdou. Alespoň dokud se ta situace nevyjasní.

A proč loni objem nově sjednaných hypoték o tolik poskočil nahoru? Meziročně o 83 procent. Vždyť jsou pořád velmi drahé, průměrná sazba je teď lehce pod 4,8 procenta. Vycházejí lidé z přesvědčení, že když šly dolů úrokové sazby, tak je správný čas na sjednání hypotéky?

Čejka: Ten loňský nárůst se porovnával s roky 2022 a 2023, kdy byl pokles u hypoték opravdu výrazný. Zároveň počet sjednaných hypoték je pořád zhruba o čtvrtinu nižší než v roce 2020. A objem výrazně roste kvůli tomu, že rostou ceny bytů. Letos očekávám nárůst o nějakých 20 až 30 procent.

Slaný: U hypoték nám opravdu hraje velkou roli efekt té odložené spotřeby. Touha vlastnit se nijak nemění. Když si ji nemůžete dovolit, rok počkáte a pak si ji sjednáte. Myslím, že lidé moc nespekulují na výši hypoteční sazby. Vycházejí především ze stavu rodinného rozpočtu. A s výraznějším poklesem sazeb bych také nepočítal. Podíváte-li se na dlouhodobé úrokové sazby, ať už na pětileté swapy, nebo pětiletý státní dluhopis, také už moc neklesají. A působí tu i regulační faktory. I Česká národní banka najednou do bankovního světa zasáhla tím, že zvýšila povinné minimální rezervy, které se neúročí.

Což byla taková malá windfall tax na banky.

Slaný: Je to tak. A samozřejmě o to je na ty banky větší tlak, aby si dohnaly marže někde jinde.

Proč se úplně nezruší stavební spoření? Současná vláda o tom uvažovala, pak to neudělala. Pro stavební spořitelny by to znamenalo ztrátu státní podpory. A klienti by to bez stavebka také asi přežili, ne?

Čejka: Podpora stavebního spoření se už předloni o něco snížila. Teď je příspěvek maximálně tisíc korun za rok. Výdaje státu se dříve pohybovaly kolem deseti miliard, pak kolem osmi, čtyř a teď jsou to dvě miliardy. Což je v celkové výši rozpočtu docela zanedbatelný výdaj.

Ale pořád je to mandatorní výdaj a ty dvě miliardy by se mohly ušetřit.

Čejka: To je pravda. Na druhé straně občanům to umožňuje dlouhodobé financování, kdy ten produkt už tolik nevyužívají za účelem úvěru na pořízení bydlení, ale spíš na jeho modernizaci. Ať už na opravu, nebo třeba na zlepšení energetické náročnosti.

Munzar: Já bych ho zrušil. Když se o zrušení té státní podpory v roce 2023 diskutovalo, byl jsem pro. I ty dvě miliardy z peněz daňových poplatníků mi nepřijdou příliš efektivní. Tisíc korun ročně nikomu nepomůže, nepřispěje to zásadně ani k rekonstrukcím, natož k nové výstavbě. Navíc, historicky vzniklo stavební spoření kvůli tomu, že v Česku ještě neexistoval hypoteční trh. Takže to byl pro občany jediný způsob, jak financovat koupi bytu tehdy třeba i v rámci privatizace bytového fondu nebo rekonstrukci domu. Teď hypoteční trh funguje, nemáme na něm ani žádnou bublinu. Poslední čísla ukazují, že se pohybujeme pod jedním procentem nesplácených hypoték.

Tak proč jste to nezrušili, když byla šance?

Munzar: Já se snažil, ale to víte, v koaliční vládě je to vždycky složitější.

Čejka: Já vám musím oponovat. Lidé to spoření využívají. Stavební spořitelny poskytují více úvěrů, než mají vkladů. Souhlasím s tím, že ve standardních bankovních hypotékách má spoření alternativu. Standardní banky ale nejsou schopné použít úvěry se splatností až 25 let. Celé je to o tom, jak stabilní vklady od klientů máte a jak dlouho je v bance drží. A stavební spořitelny tyto dlouhé vklady umí využít právě na ty rekonstrukce a zlepšování bydlení. Celý systém, který má zhruba tři miliony klientů, takto stabilně funguje.