Co se stane s bydlením, až se Ukrajinci vrátí domů?

Co se stane s trhem bydlení, až se Ukrajinci vrátí do své rodné země? To lze těžko předpovídat. Podle odborníků oslovených deníkem Echo24 se nemovitostní trh zásadně nezmění a uvolněné byty se prakticky okamžitě zaplní. Naopak ale bude poptávka po pracovních silách ve stavebnictví a službách. Podle dostupných statistik se dá odhadnout, že ukrajinské domácnosti mohou držet v Praze 75 tisíc bytů z celkových 610 tisíc obydlených bytů.

A kolik celkově žije v České republice ukrajinských občanů? Podle Ředitelství Služby cizinecké policie ČR bylo ke konci roku 2025 v Česku evidováno 1 131 197 cizinců, což je o 37 108 více než v roce 2024. Z toho občané Ukrajiny tvoří 54 %, v celkovém počtu 612 953 osob. Přibližně 385 000 Ukrajinců disponuje dočasnou ochranou a jejich počet se neustále mění v závislosti na situaci na Ukrajině a migračních trendech.

Podle Českého statistické úřadu (ČSÚ) pouze v Praze žije 174 544 Ukrajinců a ve Středočeském kraji se udává 96 064 osob. Kolik z nich si ale koupilo či pronajalo dům či byt v ČR, není známo. „Tématu počtu nákupů nebo pronájmů bytů se ČSÚ nevěnuje, a příslušné statistiky proto nemá k dispozici. Ze Sčítání lidu, domů a bytů z roku 2021 vyplývá, že průměrný počet bydlících osob v jednom bytě dosáhl hodnoty 2,3,“ uvedl Pavel Hortig z odboru komunikace ČSÚ pro Echo24.

Nutno dodat, že v Česku se nachází 4 480 139 obydlených bytů. Podle Sčítání lidu 2021 má pouze Praha 610 tisíc obydlených bytů, což je 14 % všech obydlených bytů v Česku. Druhý nejvyšší počet bytů 560 tisíc se nachází ve Středočeském kraji a třetí nejvyšší číslo 500 tisíc bytů má Moravskoslezský kraj.

Z těchto čísel se už dá odhadnout, kolik bytů se nachází v ukrajinských rukou. Pokud je průměrný počet domácností 2,3 osob a v Praze žije 174 544 Ukrajinců, tak by to v hrubém přepočtu bylo 75 888 domácností.

SOUVISEJÍCÍ: Pražské byty opět zdražují, Karlín a Holešovice rostou o 25 %. Praha 7 prodává metr za 223 tisíc

Přesná čísla nemá ani Svaz měst a obcí ČR. „Ostatně obdobná data nemáme ani u občanů České republiky – víme pouze, kde jsou lidé hlášeni k trvalému pobytu, a velmi často jde o adresy úřadů, nikoli o skutečné místo bydliště,“ uvedla zástupkyně komunikace Alexandra Kocková deníku Echo24.

Podle Kockové by ale uvolněné byty po Ukrajincích mohly sloužit jiným cizincům. „Pokud by se větší část Ukrajinců po skončení války vrátila do své země, uvolněné byty by pravděpodobně musely sloužit dalším zahraničním pracovníkům, například z Filipín či Indie. Česká ekonomika by se jinak potýkala s nedostatkem pracovní síly, protože v Česku dlouhodobě chybí zhruba 300 tisíc pracovníků,“ upozornila mluvčí Svazu měst a obcí ČR.

Realitní odborníci zase uvádí, že drtivá většina Ukrajinců řešila v Česku nájemní nebo dočasné bydlení. Vlastnické bydlení zůstalo spíše okrajovou záležitostí. Podle zástupců realitní sítě RE/MAX lze počet bytů zakoupených Ukrajinci odhadovat spíše na nižší tisíce. Hlavní bariérou je nedostatek kapitálu, nejistý příjem i omezený přístup k hypotékám.

Dopad na trh vlastnického bydlení tak byl minimální, zatímco nájemní trh pocítil jejich příchod výrazněji. „Upřímně řečeno, přesné číslo dnes nikdo nezná a pravděpodobně ani nebude vysoké. Katastr nemovitostí ani Český statistický úřad neevidují nákupy podle státní příslušnosti vlastníka,“ uvedl majitel realitní kanceláře RE/MAX Partner Jiří Chudoba pro Echo24.

Taky uvedl, že nelze očekávat hromadné stěhování všech Ukrajinců zpět do rodné země. „Část lidí se po skončení konfliktu pravděpodobně vrátí poměrně rychle, jiní však zůstanou delší dobu nebo trvale — například kvůli zaměstnání, podnikání či dětem ve školách. Z pohledu realitního trhu by měl mít tento vývoj minimální dopad na prodejní ceny nemovitostí. U nájemního bydlení lze naopak očekávat lokální uvolnění tlaku, zejména u menších bytů, v levnějším segmentu a ve městech s vyšší koncentrací uprchlíků. Neočekáváme proto žádný plošný výprodej bytů ani kolaps cen,“ sdělil Chudoba redakci.

Tento trh se ale promění lokálně v rámci krátkodobého zvýšení nabídky. To povede i k mírnému tlaku na ceny nájmů. „Půjde však o lokální a dočasný efekt, nikoliv o systémový šok. Byty ve vlastnictví Ukrajinců — kterých je relativně málo — mohou být v některých případech prodávány rychlejší prodejní strategií. Vzhledem k jejich omezenému počtu však nelze očekávat výraznější výkyvy ani na prodejním trhu,“ doplnil Chudoba z realitní kanceláře RE/MAX.

MOHLO BY VÁS ZAJÍMAT: Kolik se postavilo bytů? Vede Central Group s 800 jednotkami, Praha potřebuje 10 tisíc nových ročně

To potvrdil i prezident Asociace nájemního bydlení (ANB) Jakub Vysocký s tím, že poptávka po bytech je v Česku dlouhodobě tak silná, že trh případně opuštěné byty rychle vstřebá. Návrat navíc bude podle expertů pomalý a rozložený v čase. „Ve veřejném prostoru se všeobecně pracuje s číslem oscilujícím kolem 300.000 občanů Ukrajiny s dočasnou ochranou. Není ale jasné, kolik lidí se nastěhovalo k příbuzným, kteří zde již žili, a kolik jich skutečně obsadilo nájemní byty. Odhadovat můžeme, že ukrajinští občané obývají v Česku desítky tisíc nájemních bytů. Přesněji se tento údaj netroufám odhadnout,“ uvedl pro Echo24.

Podle něho nejde čekat nějakou dramatickou proměnu. „Lze očekávat, že návrat na Ukrajinu bude pomalejší než útěk před válkou. Navíc řada ukrajinských občanů bude chtít v Česku zcela jistě zůstat. Takže může to mít lokální a krátkodobý dopad, ale dlouhodobě konec války výrazně trh s nájemním bydlením v Česku neovlivní,“ prohlásil prezident ANB Vysocký.

Nutno dodat, že návrat Ukrajinců do války zničené země bude pomalý. „Není jisté, kolik lidí se bude chtít vrátit, takže není ani jisté, kolik bytů by se uvolnilo v jeden moment,“ sdělil a dodal, že byty po Ukrajincích půjdou do nabídky realitních kanceláří a zcela jistě se rychle zase zaplní.

Podobný názor má i šéf Asociace developerů Zdeněk Soudný. Ten se domnívá, že se návrat Ukrajinců do jejich rodné země výrazněji projeví spíše na trhu práce, jelikož tvoří důležitou součást pracovních sil ve stavebnictví, technických profesích i službách. „Pokud by došlo k jejich masovějšímu návratu, znamenalo by to spíše tlak na kapacity výstavby, údržby a provozu nemovitostí než vznik velkého množství prázdných bytů,“ uvedl pro Echo24.

Z pohledu realitního trhu se případný návrat části Ukrajinců po skončení války pravděpodobně neprojeví primárně uvolněním bytů. „Katastr nemovitostí pracuje s identifikací vlastníka, nikoli s jeho národností, a ani hypoteční či realitní statistiky tento údaj standardně neevidují. Jakékoli přesné číselné odhady by proto byly spíše spekulací než ověřitelným faktem,“ uzavírá Soudný.

Odborníci se tak shodují, že konec války na Ukrajině by mohl přinést lokální a krátkodobé změny, zejména v nájemním bydlení v některých městech. Strukturální problém českého trhu s bydlením – tedy dlouhodobý nedostatek bytů vůči poptávce – však zůstane stejný. Návrat Ukrajinců ho podle všeho nevyřeší ani zásadně nezhorší.