„Krize bydlení neexistuje, trh je zdravý“. Byty u nás ale rekordně zdražují a mzdy nemají šanci je dohnat

Nejistá ekonomická situace, rychlé zdražování a stále nedostupnější hypotéky výrazně zchladily poptávku po bydlení. Developeři pozastavují projekty, protože nové byty nejdou na odbyt. Současná situace se mnohdy prezentuje jako začátek klesání cen nemovitostí na trhu. Tak to však není, novostavby nezlevňují téměř vůbec, developeři si kvůli rostoucím nákladům nemohou dovolit jít s cenou níž, levněji lze pořídit jen například starší panelákové byty, které byly často cenově nadhodnocené, analyzují odborníci. Propad poptávky tedy nic neřeší, nedostupnost bydlení je u nás stále stejná, za což může chybějící nabídka, pomalá výstavba a také naše nízké příjmy.

Prodeje starších bytů klesly loni meziročně o 51 procent, rodinných domů o 49 procent a nových bytů o 57 procent. Jde tak o nejmenší počty prodejů za deset let. „U novostaveb, které zmizely z ceníků, lze meziročně opravdu vidět propad o padesát procent. Od loňského července najednou docházelo k tomu, že všichni velcí developeři prodávali měsíčně místo desítek bytů jen jednotky. Je také ale pravdou, že na trh přišlo v druhé polovině roku významně méně nových projektů než v předchozích letech. Nastal pro ně boj o klienty,“ říká k tomu v Týdeníku Echo Miroslav Linhart z poradenské společnosti Deloitte.

Počátek loňského roku byl ještě ovlivněn kulminací vysoké poptávky z předešlého roku a s tím vyprodáním trhu. „Výsledkem byla nejnižší nabídka starších i nově stavěných bytů za deset let. Šoková změna způsobená hlavně válkou na Ukrajině nastala v závěru prvního čtvrtletí. Počátek energetické krize, vyšší ceny energií, prudký nárůst inflace, to vše změnilo náladu lidí. Trvalo to po celé druhé čtvrtletí a bylo to umocněno růstem úrokových sazeb u hypotečních úvěrů,“ říká šéf společnosti Dataligence Milan Roček.

Že už jsme se s cenami bytů dostali přes vrchol, se domnívá šéf jedné z největších realitních kanceláří RE/MAX Jan Hrubý. „Těžko se ale odhaduje, kde přesně ten vrchol byl. Někdo tvrdí, že už jsme se ho dotkli, někdo říká, že jsme na něm nyní. Když to vezmeme z pohledu prodeje starších bytů, vnímáme u vývoje cen velké rozdíly. V uplynulých třech letech, kdy jsme si zvykli na dostupnost levných peněz, se kvůli nedostatečné nabídce uměle vyháněla cena nemovitostí nahoru, a to často i těch, které neměly adekvátní kvalitu. To mluvíme o panelácích nebo bydlení v horších lokalitách. Lidé zkrátka kupovali, protože peníze byly „zadarmo“. Loňským rokem ale začaly růst úrokové sazby, což vedlo k tomu, že došlo k otočení poměru prodeje na hypotéku a za hotové. Dřívějších 70 procent nemovitostí financovaných hypotečním úvěrem, dnes představuje jen deset až patnáct procent. Kupující začali víc rozmýšlet, jestli nákup učiní,“ uvedl Hrubý v Týdeníku Echo.

Podle Linharta je ale náš realitní trh zdravý. Ceny vyhnala již zmíněná nedostatečná nabídka kvůli pomalé výstavbě, stejně jako inflace a s ní související vysoké úrokové sazby u hypoték. „Kvůli tomu tu máme nedostupné bydlení v poměru k disponibilním příjmům. Samy o sobě jsou ceny bydlení u nás v porovnání se západní Evropou relativně nízké, my si je ale můžeme mnohem hůř dovolit,“ tvrdí Linhart.

Pořízení vlastního bytu o ploše 70 metrů čtverečních nás loni vyšlo na 13,3 průměrného hrubého ročního platu. Tím se Česko řadí na pozici země s nejméně dostupným vlastním bydlením v Evropě. Předposlední je Slovensko, kde na koupi takového bytu občané vynaloží 12,8 průměrného hrubého ročního platu, ukázaly výsledky každoročního Deloitte Property Indexu. 

Průměrné prodejní ceny novostaveb činí více než 120 tisíc korun za metr čtvereční, v Praze je to téměř 152 tisíc za metr čtvereční. Metr čtvereční staršího bytu pak stál koncem loňského roku průměrně okolo 49 tisíc korun, v Praze přes 117 tisíc korun.

To, že developeři některé projekty pozastavují, například jeden z největších hráčů, Central Group, posunul v Praze uvedení do nabídky až u 800 bytů, může kvůli dlouhodobému deficitu bytů v největších městech způsobit ještě větší tlak na ceny, až lidé opět začnou ve větším nakupovat přes hypotéky.

„Teď bude hodně záležet na úrokových sazbách. Úroky u hypoték se pohybují kolem šesti procent, za mě je optimální zdravá sazba kolem tří procent. Poslední tři roky zcela určitě nebyly standardní, byli jsme zhýčkaní extrémně nízkými sazbami a každý, kdo splnil kritéria banky, si peníze půjčil rád. Ať už na své bydlení, nebo na nemovitosti investiční, protože to celé dávalo smysl. Ale jen do určitého momentu. Ve chvíli, kdy máte vysoké ceny nemovitostí a do toho vysoké sazby, ekonomický model přestává vycházet a rázem tak potenciální investory od koupě odrazovat. Z dlouhodobého hlediska tomu tak však nebude, protože není žádný předpoklad toho, že by za tři, pět nebo deset let mělo dojít k zastavení růstu cen nemovitostí. Vzhledem k u nás silně zakořeněné potřebě vlastnit nemovitost, nedostatku bytů na trhu a předpokládanému poklesu úrokových sazeb dojde k otočení klesajícího trendu a ceny nemovitostí opět porostou,“ myslí si Hrubý.