Byty opět zdražují. Průměrný už stojí přes 13 ročních platů

Pořizovací cena průměrného bytu v Česku vypadá jako noční můra. Neustálé zdražování nemovitostí, nedostupnost bytů, hlad po bydlení a nedostatečná výstavba je jakýmsi tuzemským začarovaným kruhem. Pražská metropole disponuje smutným prvenstvím v podobě nejdražšího bydlení v Evropě. Podle každoročního výzkumu Property Index od společnosti Deloitte potřebuje průměrný Čech na pořízení průměrného bytu 13,3 ročních platů, přičemž to stále není konečná cifra. Analytici zároveň upozorňují, že není čas odkládat koupi bydlení, jelikož hypotéky budou brzy na tříletém minimu.

Ceny pražských bytů se zvedly za poslední rok až o 20,8 procent, což je nejvíce ze všech evropských metropolí. Minimální změny naopak zaznamenaly jihoevropské regiony jako je Lisabon nebo Řím, kde se ceny drží víceméně na podobných hodnotách jako v roce 2021.

Odborníci si všímají, že při přepočtu na průměrnou hrubou mzdu je bydlení nejdražší ze všech sledovaných států. Za byt o velikosti 70 metrů čtverečních dáme 13,3 ročního výdělku. V této statistice jsme společně se Slovenskem předběhli minulého „vítěze“, Srbsko. Poláci by si na obdobný byt, pokud by neutráceli za nic jiného, vydělali za 7,8 let. V Belgii a Norsku stačí mzda za čtyři roky, upozorňuje Centrum architektury a městského plánování (CAMP).

Přepočet zohledňující reálné výdělky nám o situaci v zemi řekne mnohdy víc. Jaké jsou ale v Evropě rozdíly v absolutních cenách nemovitostí? Suverénně nejdražší zemí je Velká Británie. Na jeden metr čtvereční si tu musíte připravit cca 115 098 korun, zato v Bosně a Hercegovině vám stačí necelých 23 tisíc korun. V České republice vás metr čtvereční bude průměrně stát 78 486 korun.

Na předposledním místě je ve stejném žebříčku Slovensko, kde na koupi velikostně stejného bytu občané vynaloží 12,8 průměrného hrubého ročního platu. „Klíčovou vlastností českého realitního trhu byla slabá nabídka nemovitostí. Pro následující rok se očekává, že ceny nemovitostí v České republice stejně jako ve většině analyzovaných evropských státech porostou, i když o něco mírnějším tempem,“ odhadl člen realitního týmu Deloitte Jakub Leško.

„Ve srovnání vybraných evropských metropolí je na tom hůře než Praha, kde získání vlastního bydlení vychází na 15,3 průměrného hrubého ročního platu, jen Amsterdam,“ uvedl vedoucí partner ve finančním poradenství Deloitte Miroslav Linhart a dodal, že Nizozemci za byty ve svém hlavním městě vydají 17,7 průměrného platu.

PODCAST: Na životních křižovatkách se o racionalitu neopřeme. L. A. Paulová o transformačních zkušenostech

Při pohledu na hlavní města v regionu střední a východní Evropy je vidět, že cenové hladiny transakčních cen se pohybují o 20 až 40 procent výše, než je národní průměr. Nejdražším městem je tradičně Paříž, kde se transakční cena nových bytů pohybuje kolem 13 500 eur za metr (330 952 korun). Vysoké průměrné transakční ceny jsou také v Mnichově, Londýně, Oslu, Frankfurtu a Amsterdamu. Největší růst cen zaznamenaly Košice (o 38,2 procenta), ale dobře na tom z tohoto pohledu není Brno (22,4 procenta) ani Praha (20 procent).

Vysoké ceny nemovitostí nahrávají nájemnímu bydlení. Nejdražší nájem je v Paříži a připlatí si také nájemníci v Oslu, Londýně nebo Amsterdamu. Ve střední Evropě je nejdražší průměrné nájemné ve Varšavě. Nájemné v Praze roste velmi rychlým tempem a průměrný nájem se pohybuje kolem 51 procent mzdy, přičemž v roce 2021 to bylo asi 43 procent.

S tím souvisí i fakt, že čím dál více tuzemských domácností přechází do nájmu. „Trh pronájmů byl v Česku během roku 2023 napjatý a ceny se vracely na předpandemickou úroveň, leckde ji už přeskočily. Nájemní bydlení tak zažívá boom zejména ve všech regionálních městech – a souběžně s tím se stále více investorů a developerů začíná zaměřovat na výstavbu nájemních projektů,“ doplňuje nemovitostní expert Deloitte Petr Hána.

PŘÍMO SOUVISÍ: Jak bude vypadat realitní trh v roce 2025? Nájmy opět porostou, zájem bude i o kancelářské prostory

Podle šéfa realitní skupiny EHS (Bezrealitky, Maxima Reality) Hendrika Meyera jde o přirozený trend ze Západu. „Například v Německu žije asi půlka obyvatelstva v nájmu. A přijde jim to úplně normální. Tady naopak převládá domněnka, že pokud si člověk nezvládne koupit vlastní byt, tak vlastně v životě ničeho nedosáhl. A tahle představa je občas přemrštěná,“ řekl Meyer pro byznysový deník Hrot24.

Součástí studie byly hypotéky a jejich průměrné úrokové sazby. S ohledem na hypotéky byly nejvíce zadlužené domácnosti v zemích západní a severní Evropy. Nejvyšší průměrná úroková sazba hypoték byla v roce 2021 v Polsku, a to těsně pod pěti procenty. V Česku byla průměrná úroková sazba tři procenta a nejnižší hodnotu zaznamenalo Portugalsko.

Podle hypotečního experta Libora Ostatky z Broker Trust budou hypotéky brzy nejlevnější za poslední tři roky. "Čekat na výraznější pokles se nevyplatí," domnívá se analytik. "Hypotéky se v loňském roce probudily z klinické smrti. Po propadech z let 2022 a 2023 poskytly banky a stavební spořitelny klientům na financování bydlení 275 miliard korun, což je meziroční nárůst o 83 procent. Úrokové sazby hypoték oproti tomu klesaly podstatně pomaleji, než se čekalo. I tak se ale dostáváme na nejnižší úroveň za poslední tři roky," uvedl.

Analytik tvrdí, že se hypotéky ocitnou na historickém minimu, přičemž doporučuje, aby kupující na nic nečekali. "Pokles hypotečních sazeb letos nebude tak výrazný a vyčkávat na snížení o desetiny procenta může kvůli souběžnému růstu cen nemovitostí hypotéku ve výsledku naopak prodražit. Platí, že hlavní roli z pohledu splácení hypotéky (měsíční výše splátek) hraje pořizovací cena, až pak výše úrokové sazby," domnívá se Ostatek.

Pokud potřebujete řešit bydlení, máte kvalitní nemovitost ve vyhovující lokalitě a splňujete podmínky pro přidělení hypotéky v potřebné výši, tak neváhejte. Nelze čekat, že by hypotéky v nejbližší době výrazně klesaly, zatímco další růst cen nemovitostí je prakticky nevyhnutelný.