Jak bude vypadat realitní trh v roce 2025? Nájmy opět porostou, zájem bude i o kancelářské prostory

Blížící se rok 2025 na realitních trzích bude ve znamení rostoucích nájmů a poptávka po českých nemovitostech poroste. Na trhu s nemovitostmi v Evropě a v České republice dojde k výraznému oživení. Evropa je stále atraktivní destinací pro globální investory (hlavně pro ty americké), kteří mohou těžit z kurzových rozdílů. Analytici se shodují, že největší zájem nájemců z byznysového sektoru se bude týkat cestovního ruchu (hotely, restaurace, logistika, doprava). Opět budou růst i ceny nájemného a poroste i zájem o kancelářské prostory.

Výnosové míry se stabilizují a některé trhy již zaznamenávají snižování výnosových měr a nárůst cen, což se týká logistických nemovitostí například v Madridu či Amsterdamu. Další vývoj výnosových měr bude ovlivněn měnovou politikou Evropské centrální banky (ECB), která plánuje postupné snižování úrokových sazeb, přičemž tempo tohoto procesu bude záviset na inflaci, hospodářském růstu a globálních politických trendech.

Český trh se naopak opírá o dominantní roli lokálních investorů. Mezi klíčové sektory patří logistika, rezidenční nemovitosti a hotely, které těží z rostoucí poptávky nájemců, demografických změn a obnoveného zájmu o cestovní ruch. Stabilizace výnosových měr a pokles úrokových sazeb, plánovaný Evropskou centrální bankou, přispějí k oživení trhu a přitáhnou pozornost investorů, zejména těch ze zahraničí.

Důvodem vyššího zájmu bude zlepšení ekonomické situace i postupné mírné snižování hypotečních sazeb. Podobně jako letos by kvůli nižší bytové výstavbě, a tedy nižší nabídce na trhu, měly zdražovat o jednotky procent také starší byty. Současně s vlastnickým bydlením by obdobným způsobem mělo růst také nájemné. Vzrůst by oproti letošku měla i hodnota investic do komerčních nemovitostí.

"V příštím roce lze očekávat pokračující trend postupného mírného zdražování a růstu poptávky po nemovitostech. Důvodů je vícero - ať již se jedná o snižující se úroky u hypoték či oživující se ekonomiku. Byty podražily a pokud se ohlédneme na dobu před covidem, tak ten nárůst je opravdu hodně vysoký. Rodinné domy se stávají luxusem, který si nemůže dovolit většina domácností ani při využití hypotéky," řekl majitel realitní skupiny Evropa Michal Macek.

Starší nemovitosti by podle jednatele realitní platformy FérMakléři.cz Lumíra Kunze měl v roce 2025 čekat podobný vývoj jako letos. "Na trhu bude stále nedostatek nových projektů, čili kdo si bude chtít pořídit vlastní bydlení, bude pravděpodobně uvažovat i o starší nemovitosti v dobrém stavu. Pravděpodobné snižování sazeb hypoték v kombinaci se zmíněnou nedostatečnou nabídkou umožní prodávajícím dále zvyšovat ceny," uvedl Kunz. Podle realitně-poradenské společnosti Knight Frank by vlastnické a nájemní bydlení příští rok mělo zdražit o pět až deset procent. Nižší dostupnost pořízení vlastního bydlení podle ní povede k dalšímu rozvoji bydlení nájemního.

KOMENTÁŘ: Naděje Vánoc zalitých krví

Český realitní trh pak bude i nadále dominován domácími investory, kteří tvoří páteř lokálního trhu. Klíčové sektory jako logistika, kanceláře a nájemní bydlení vykazují stabilní růst, přičemž nové investiční příležitosti se rýsují v oblasti multifunkčních center a hotelů.

Velkou příležitostí je také pražský trh s kancelářemi. Podle některých odborníků se v roce 2025 čeká historicky nejnižší nabídka prostor, což povede k růstu nájmů na prémiových lokalitách. Omezená nabídka a poptávka nájemců by v příštím roce mohla táhnout velké nájmy a další výstavby vlastních centrál velkých institucí.

V roce 2025 se stále více prosazuje důraz na progresivistické principy ESG (Environmentální, sociální a správní odpovědnost), které začínají ovlivňovat ceny nemovitostí. Investoři pečlivě zvažují náklady spojené s implementací těchto problematických opatření, což může rozhodovat o atraktivitě jednotlivých projektů. Významnou roli hraje také rozvoj digitální infrastruktury, kde prudce rostoucí poptávka po datových centrech přináší nové příležitosti pro investory (rozvoj umělé inteligence).

Geograficky zůstávají atraktivními destinacemi Německo, Francie, Itálie a Španělsko, přičemž každá země nabízí specifické příležitosti. Německo i přes pomalejší ekonomický růst zůstává stabilní, zatímco Francie těží ze silné spotřebitelské poptávky a Španělsko spolu s Itálií profitují z rozvoje cestovního ruchu a růstu napříč sektory.

Průmyslové nemovitosti se vracejí na úroveň před pandemií, přičemž sektor těží z rostoucí e-commerce a automatizace. Rezidenční bydlení se dočká nárůstu cen i nájemného, což zhorší dostupnost vlastnického bydlení, ale zároveň podpoří rozvoj nájemního segmentu.

Hlavní ekonom Trinity Bank Lukáš Kovanda upozornil, že dnešní bydlení Čechy vyjde třikrát až čtyřikrát dráž vzhledem k průměrnému příjmu než v roce 1989. "Vajec či másla si sice možná koupí za průměrnou mzdu více, ale nájmů méně," podotkl Lukáš Kovanda.

KOMENTÁŘ: Slovanské Vánoce: Češi ani neumí zabít kapra, říká chorvatský rybář. V Lužici děti odnáší do lesů černý Santa Claus

V roce 1989 činil měsíční nájem průměrného bytu v Praze 358 korun, doplnil. "Dnes vyjde dráž jediný metr čtvereční, neboť průměrný nájem nyní v metropoli vychází na 367 korun právě za metr čtvereční. Za průměrnou pražskou měsíční mzdu lze tedy dnes pořídit 2,5 průměrného měsíčního nájmu v metropoli. V roce 1989 přitom člověk za běžnou pražskou výplatu té doby, 3250 korun, pořídil hned více než devět měsíčních nájmů průměrného pražského bytu," napsal ekonom na síti X.

Magazín Forbes upozorňuje také na skokové zvýšení nájmů v roce 2025 s až dvojciferným růstem. Někdy se regionální ceny zvyšují i o třetinu. Mluví se i o meziročním zdražení o 17 procent, což znamená, že si nájemníci připlatí více až o 344 korun za metr čtvereční.

„Pravidelně se díváme na to, jak majitelé bytů vyhodnotí aktuální poptávku, její kupní sílu a jak do nájmu zohlední náklady, které s financováním bytu nebo například rekonstrukcí či průběžnou údržbou mají. A přestože jsme očekávali růst, musím přiznat, že prosincové ceny jsou vyšší, než jaká byla naše realistická očekávání,“ řekl šéf European Housing Services podle magazínu Forbes.

Mezi obvyklé důvody se uvádí kontinuálně stoupající poptávka a tlak nových majitelů, kteří nemovitosti koupili s méně výhodnou hypoteční sazbou. „Cenové hladiny, které vidíme nyní, se z mého pohledu udrží minimálně do poloviny roku. I nadále budou v některých oblastech mírně růst, ale bavíme se spíše o nízkých jednotkách procent mezikvartálně. Zároveň – pokud se bude opakovat loňská situace – se na jaře možná setkáme dokonce s dílčí korekcí směrem dolů,“ doplnil Hendrik Meyer.