Bydlení jako stále větší noční můra. Hypotéky rapidně zdražují, přísnější regulace se blíží

Lidé, kteří se nyní chystají na sjednání hypotéky, může čekat nemilé překvapení. Banky totiž úrokové sazby rychle navyšují. Podmínky, za které bylo možné úvěr získat v prosinci, jsou už minulostí. Hypotéky budou podle ekonomů dál zdražovat ruku v ruce s růstem základní sazby centrální banky, jejíž další navýšení asi přijde v následujícím týdnu. Podle některých odhadů se může trh s půjčkami na bydlení propadnout až o polovinu. Na jaře navíc začne platit přísnější regulace a zájemci o hypotéku budou muset mít minimálně dvacet procent z ceny nemovitosti našetřeno.

Na podzim ČNB provedla hned několik kroků k regulaci hypotečního trhu. Zaprvé upravila poměr hodnoty zastavované nemovitosti s výší hypotéky. To říká, na jakou část kupované nemovitosti banka smí dát hypotéku a kolik je třeba dodat ze svého. ČNB tak nyní snižuje horní limit ukazatele (LTV) na 80 procent. Další dva ukazatele pak poměřují dluh a splátky s příjmy žadatele.

Hlavním cílem je tedy zabránit tomu, aby si hypotéky sjednávali lidé s nedostatečnými příjmy. Za zpřísněním stojí také snaha o to, aby se alespoň trochu zmenšil objem peněz v ekonomice, tedy aby se zmírňovala inflace.

„Zpřísnění hypoték kromě jiného znamená, že zájemce o vlastní nemovitost bude muset zaplatit minimálně pětinu její ceny ze svého. Teprve pak bude mít šanci získat hypotéku. To v praxi znamená, že třeba zájemce o běžný byt v Praze bude muset dát ze svého nejprve takřka dva miliony korun, aby měl vůbec šanci na hypotéku dosáhnout. Pro řadu zejména mladých rodin s dětmi to představuje zcela nesplnitelnou podmínku. Pro lidi do 36 let věku proto ČNB stanoví podmínky o něco mírněji. Například postačí, když dají ze svého „na dřevo“ pouze desetinu cenu kupované nemovitosti,“ řekl k tomu hlavní ekonom Trinity Bank Lukáš Kovanda. Více jsme o tom psali zde.

Nové hypotéky nyní banky nabízejí za úroky pohybující se většinou mezi 4 až 5 procenty. V prosinci na centrální banka zvýšila základní úrokovou sazbu na 3,75 procenta. Už v prvním letošním čtvrtletí by se pak mohla dostat až na pět procent. Pravděpodobně ale dosáhne spíše 4,75 procenta. I tak půjde o nejvyšší hodnotu za posledních více než deset let. A hypoteční trh na to bude dále reagovat.

Pesimistické scénáře počítají s růstem sazeb u hypoték až k šesti procentům. To ovšem závisí na tom, jak se bude vyvíjet inflace. „Dnes je téměř jistý vstup inflace do dvouciferných hodnot na sv. Valentýna, kdy se dozvíme výsledek lednových přizpůsobení cen na trhu, a návratu DPH na energie. V průběhu roku je však pořád možné, že se k jednociferným hodnotám dokáže vrátit. Čím déle to bude trvat, tím pravděpodobněji se hypotéky dostanou na 6procentní úroveň. Ale reálně stále zápornou, neboť je nižší než inflace,“ uvedl pro Echo24 hlavní ekonom Natland Petr Bartoň.

Některé banky avizovaly navýšení hypotečních úroků ještě před oznámením výsledků jednání bankovní rady. „Air Bank od poloviny února zvýší úrokové sazby u hypoték o 0,35 procentního bodu. U nových hypoték banka klientům nabídne (při započtení slevy za pojištění schopnosti hypotéku splácet) roční úrok od 4,49 procenta. U hypoték převedených z jiné banky pak roční úrok bude nově začínat na 4,29 procenta,“ sdělila deníku Echo24 tisková mluvčí Air Bank Jana Pokorná.

Reakci na vývoj sazeb na hypotečním trhu nevyloučila Česká spořitelna. Podle šéfa hypotečních úvěrů Filipa Belanta je možný i scénář, kdy se hypotéky budou nabízet i s vyšším než šestiprocentním úrokem. Očekává ale, že se budou držet právě v rozmezí 5 až 6 procent.

Úlevy pro mladé zájemce

„Loňský rok byl z pohledu nových hypotečních úvěrů nejúspěšnějším v historii České spořitelny. Celkový objem úvěrů dosáhl téměř 124 miliard korun. V letošním roce odhadujeme, že dojde k poklesu objemu nových hypoték na 55-60 miliard korun zejména kvůli tomu, že se ochladí poptávka po úvěrech na bydlení a nebude zájem o refinancování. Další vliv na naše úvěrování mají nové regulace ČNB, které vstupují v platnost od dubna,“ sdělil deníku Echo24 Belant.

Ten také uvedl, že chtějí hledat cesty, jak pomoc k bydlení hlavně mladším klientům, pro které se získání vlastního bydlení stává stále nedostupnějším. „Jako řešení se nabízí prodloužení splatnosti úvěru a tím snížení splátky, respektive zmírnění dopadu vyšší sazby,“ dodal Belant.

Rekordní nárůst průměrné úrokové sazby hypoték samozřejmě ovlivní hlavně domácnosti, kteří si pořizují bydlení pro vlastní potřeby. Na investory, kteří kteří kupují bydlení spekulačně pro pokrytí inflace růstem cen nemovitosti, to žádný velký vliv mít nebude.

„Vyšší cena peněz se navíc promítá i do nákladů developerských projektů. Lze tedy očekávat určité ochlazení realitního trhu, situace bohužel dopadá zejména na klienty, kteří kupují bydlení pro vlastní potřebu, pro investory je investice do realit díky vysokému inflačnímu očekávání stále atraktivní,“ uvedl výkonný ředitel developerské společnosti Sekyra Group Leoš Anderle.

Loňský rok se stal extrémem poskytnutých úvěrů na bydlení, když byl objem téměř dvojnásobný proti velmi silným letům 2016, 2017 a 2020. Důvodem byla kombinací dvou faktorů, a to enormní poptávky a rostoucí ceně nemovitostí, dodal. Minulý rok byl ovšem ojedinělý i ohledně úrokových sazeb.